別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 砺波 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   砺波 5-2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　矢島　直人   TEL.

鑑定評価額 23,000,000 円  １㎡当たりの価格 45,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 砺波市平和町１５番 ②地積 　(㎡) 511   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (60,200) （その他） 1:1 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗、事務所 、住宅等が多い路線 商業地域 北西12m市道 水道、下水 砺波 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺に大型ＳＣ、病院が控え る商業地域 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 砺波駅北方 780m 法令 規制 （都） 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後とも発展が期待される幹線道路沿いに位置し、新規出店、店舗の入替等安定的な需要が相応に見込まれるた め、当面の間地価水準がやや強含み乃至横這いに推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は砺波市の主要幹線道路沿い又は準幹線道路沿い商業地域一帯。主たる需要者は地元又は砺波市に地縁性を 持つ個人事業者や法人等のほか、市外・県外の法人等同一需給圏外からの参入も見られる。当地域は周辺の土地区画整 理事業の施行に伴い、周辺道路網の整備、民間による宅地開発が活発化しており、地価水準、不動産需要はやや強含み に推移している。尚、取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は特に見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の商業地域であり、事業収支の観点からテナントビルや貸店舗等を想定することが非現実的であり、近隣地域 の周辺地域においても、近年投資目的の賃貸用建物がほぼ皆無であることから、収益還元法を適用できなかった。従っ て、代表標準地の公示価格との均衡に留意すると共に、自用目的の取引中心の市場の実態を反映した比準価格を重視し 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　砺波 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [109.0] [100.0] 100 45,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大型ＳＣを核とした路線商業地域の隆盛に伴 い、主要幹線道路沿道地域における宅地需要 が活発化した。 近隣地域及び周辺の商業地域においては、大 型ＳＣを核とし、安定的な需要が相応に見込 まれるため宅地の需給動向はやや強含みであ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +8.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％