別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 砺波 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   砺波 5-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　矢島　直人   TEL.

鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 49,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 砺波市太郎丸字鍋島３００８番１ ｢中央町１－５｣ ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:1.5 事務所 ＲＣ2 中低層の事務所、医 院等の建ち並ぶ既成 商業地域 北西11m市道 水道、下水 砺波 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 砺波駅北東方 250m 法令 規制 （都） 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 周辺において店舗等の新規出店は少なく、今後も概ね現状維持のまま推移するものと予測する。砺波市における 商業地としての絶対額の割安感から、今後とも地価水準が堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は砺波市又は周辺市における既成商業地域一円。主たる需要者は砺波市内又は同市に地縁性を持つ個人事業 者及び法人であり、同一需給圏外からの参入も見られる。当地域は既成市街地中心部周辺の路線商業地域であるが、背 後人口の減少、周辺の郊外型店舗や大型ＳＣへの顧客流出により、相対的に収益性が低下しつつあるものの、地価水準 、需要は概ね堅調である。尚、取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は特に見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の商業地域であり、事業収支の観点からテナントビルや貸店舗等を想定することが非現実的であり、近隣地域 の周辺地域においても、近年投資目的の賃貸用建物がほぼ皆無であることから、収益還元法を適用できなかった。従っ て、近隣地域及び周辺類似地域における不動産の需給動向・地価動向を再検討すると共に、自用目的の取引中心の市場 の実態を反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大型ＳＣを核とした路線商業地域の隆盛に伴 い、主要幹線道路沿道地域における宅地需要 が活発化した。 近隣及び周辺地域は在来商業地域であるが、 商業地域としての割安感に加え、駅への接近 性が良好なこともあり、宅地の地価水準は堅 調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％