別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 砺波 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   砺波 -3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　中山　聡   TEL.

鑑定評価額 6,790,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月16日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 砺波市新栄町字狐川原５番３４ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6.5m市道 水道、下水 油田 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．５ｍ 市道 交通 施設 油田駅南西方 1.6km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地周辺の住宅団地にあり、幹線道路へのアクセスも良好である。幹線道路沿いには店舗の進出が続き、割安 感もあるため、地価水準は横ばいから上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は砺波市の住宅地域一円。需要者の中心は砺波市に地縁性を有する一次取得者が想定され、圏外からの転入 もみられる。良好な居住環境を維持し、自動車利用の利便性は高く、付近の幹線道路沿いに店舗が立地するなど、店舗 や公共施設への接近性は比較的良好であること等から、値ごろ感もあり需給はやや強含んでいる。需要の中心となる価 格帯は、土地で６００万円前後、新築戸建で２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は比較可能な取引事例より求め、現実の不動産市場の需給動向を反映し実証的で信頼性が高い。一方、収益価 格は戸建住宅が建ち並ぶ近隣地域においては、アパート等の収益用不動産を想定することが困難であり試算できなかっ た。市場参加者は収益性より居住の快適性を重視し、価格を指標として不動産取引を決定すると想定される。以上から 、比準価格を重視し、周辺の公示価格等との均衡も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日常の買回り品の利便性に注目した堅調な住 宅地需要がみられ、一部地域では安定して人 口が増加傾向にある。 幹線道路沿いには店舗が増えつつあり、付近 の住宅地に比べ値ごろ感もあることから需給 はやや強含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％