別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 砺波 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   砺波 -2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　中山　聡   TEL.

鑑定評価額 4,360,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月16日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 砺波市庄川町青島字権左島５５４番１外 ②地積 　(㎡) 289   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に農 地等が見られる既成 住宅地域 南西7m県道 水道、下水 砺波 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北７ｍ県道 交通 施設 砺波駅南東方 7.8km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 庄川地域にある住宅地は人口の域外への流出や居住者の高齢化等による衰退傾向が続き、域外からの転入需要も 弱く、需給は弱含み傾向が続いている。地価水準も下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は砺波市及び南砺市の住宅地域一円で、特に砺波市郊外、井波、福野地域との価格牽連性が高い。需要者は 庄川地域に地縁性を有する一次取得者が想定され、同一需給圏外からの転入は少ない。庄川地域では人口減少傾向が続 き、居住者の高齢化も進んでいること等から需給は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地で４００万円前後 、新築戸建で２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実の不動産取引の価格をもとに試算したもので、不動産市場の需給動向を適切に反映しており、実証的で 信頼性が高い。一方、郊外にある近隣地域周辺ではアパート等の収益用不動産はなく、賃貸需要が乏しく賃貸市場は未 成熟で、収益価格は試算できなかった。市場参加者は収益性より居住の快適性を重視して不動産取引の可否を決定する と想定される。以上から、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南砺 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,500 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [135.7] [102.0] 100 15,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日常の買回り品の利便性に注目した堅調な住 宅地需要がみられ、一部地域では安定して人 口が増加傾向にある。 買い物等は砺波市街地に依存し、居住者の高 齢化と人口減少傾向も相まって、需給は弱含 んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +34.4 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％