別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 黒部 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   黒部 5-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　伊東　良浩   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 48,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月16日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒部市三日市字桜枝３２０９番１ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 店舗兼住宅 ＳＲＣ3 中小規模の店舗兼住 宅の建ち並ぶ駅近の 商業地域 南15m県道 水道、下水 電鉄黒部 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 電鉄黒部駅前の古くからの商 業地域 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 電鉄黒部駅南東方 120m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小売店舗等が建ち並ぶ古くからの駅前商店街で、特段地域要因に変動はない。商業地としての繁華性は弱く、郊 外型店舗やネット店舗への顧客流出により需要は弱く、需給は弱含み。地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は黒部市及び周辺市町に存する商業地域、商住混在地域の圏域である。主たる需要者は黒部市に地縁性を有 する個人事業者、地元法人が中心であり外部からの転入は少ない。中心市街地に存する古くからの商店街であるが、背 後人口の減少、幹線沿いの郊外型店舗への顧客流出等により土地需要は弱く住宅地としての利用もみられる。需給は弱 含みで、市場での需要の中心となる価格帯は、土地については１１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小売店舗等が建ち並ぶ古くからの近隣商業地域であるが自用目的の取引が中心となっており、類似地域等より広域的に 収集し規範性のある取引事例を収集し得た。周辺は近隣商業地域としての性格が弱まり商業収益性が低く、新規の賃貸 需要は殆どないため、事業採算性の観点から収益物件を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しなかっ た。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　魚津 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,000 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [ 88.0] [100.0] 100 48,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地近郊の宅地需要は住宅地、商業地とも に概ね堅調、一方で少子高齢化が進む生地地 区や宇奈月地区では宅地需要は低調に推移し ている。 古くからの商店街は郊外型店舗やネット店舗 に顧客が流出し、新規の出店需要は弱く、地 価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％