別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 滑川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滑川 -1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　竹田　達矢   TEL.

鑑定評価額 2,680,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 滑川市吾妻町３５３番６外 ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅兼作業所 Ｗ2 一般住宅の中に駐車 場等が混在する住宅 地域 北東7.9m市道 水道、下水 滑川 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７．２ ｍ市道 交通 施設 滑川駅南西方 800m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 海岸付近で形成された古くからの住宅地域で人口減少が続いており、今後も衰退傾向が続くものと予測する。既 成市街地における需要は減退しており、地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は滑川市内の住宅地域であり、既成市街地の古くからの住宅地域が圏域の中心である。需要者の中心は滑川 市または隣接市に居住あるいは通勤する一次取得者であり、既成市街地への同一需給圏外からの需要者は少ない。滑川 市では戸建住宅地需要が郊外へと拡散する傾向が強く市街地外縁や郊外で住宅団地の開発が続いている。需要の中心と なる価格帯は、１３０㎡程度の土地で２００～５００万円、新築の戸建物件で２０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域である滑川市街地及び周辺の住宅地域における信頼性のある取引事例を採用して比準価格を試 算した。収益価格については、既成市街地では小規模な戸建住宅が中心で賃貸市場が成熟していないことから、試算で きなかった。したがって、自己使用目的での住宅地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　滑川 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [118.7] [101.0] 100 20,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 滑川市では既成市街地の衰退傾向が強く、住 宅地需要も市街地から郊外の住宅団地へと拡 散している。 地域的変化は殆どないが、既成市街地全体に 衰退傾向が顕著である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％