別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 氷見 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   氷見 5-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　服部　恵子   TEL.

鑑定評価額 5,080,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 氷見市比美町１７８番 ｢比美町７－２０｣ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3.5 店舗兼旅館 Ｗ2 小売店舗、店舗兼住 宅等が建ち並ぶ商業 地域 西15m国道 水道、下水 氷見 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 氷見市街地のアーケード商店 街 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 氷見駅北方 1.1km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 アーケードのある古くからの中心商店街であり地域要因に格別の変動はないが、郊外の沿道型商業施設等への顧 客流出により有効需要は減退しており地価も回復が見込めず、今後も下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 ①同一需給圏は氷見市及び隣接市等の商業地域又は商住混在地。②需要者の中心は市街地に顧客を有する地元の個人事 業者であり市外からの新規出店需要は乏しい。③アーケード商店街は背後地人口の減少及び郊外や市外の沿道型商業施 設等への顧客流出により需要が減退し空き店舗が多いことからシャッター街の様相を呈している。④需要の中心となる 価格帯は、土地は１２０㎡程度であれば５００万円前後であり複合不動産としてはまちまちであり一概には言えない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ①近隣地域は店舗兼住宅を中心としたアーケード街でありテナント賃貸が少なく賃貸市場が未成熟であり収益価格は試 算しなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域から得られた実証性の高い価格である。②代表標準地との検討を踏 まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,200 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [114.7] [100.0] 100 41,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直している中で、飲食・ サービス業の意欲は二極化あるものの全般的 に弱含みである。 アーケード商店街は郊外や市外の沿道型商業 施設等への顧客流出により衰退が続き有効需 要は減退している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％