別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 魚津 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   魚津 5-2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　朝倉　秀朗   TEL.

鑑定評価額 24,700,000 円  １㎡当たりの価格 71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 魚津市上村木１丁目１０７番 ｢上村木１－１－５｣ ②地積 　(㎡) 348   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 地区計画等 1:2 店舗兼倉庫 Ｓ2 小売店舗等が多い大 型量販店に隣接した 商業地域 西13m市道 水道、下水 魚津 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年土地区画整理事業 により整備された駅に近い商 業地域 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 魚津駅南東方 450m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 商況は周辺に駅、大型商業施設、飲食店街が存する立地条件良好な商業地域であるが、少子高齢化と郊外型商業 施設への顧客流出で低迷している。地価水準は回復の見込みが立たないため続落すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は魚津市を中心とした新川広域圏の商業地域一帯。需要者は地元の企業及び地縁を有する個人並びに投資家 等と幅広い。商況は幹線街路沿線では量販店及び飲食店の出店が続き良好であるが、これら店舗と競合する既成市街地 の商業地は低迷して廃業が目立っている。既成市街地の商業地における地価水準は少子高齢化も加わり下落が続いてい る。土地の中心価格帯は規模や土地単価の開差が大きく特定できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格形成要因が類似し代替競争関係が強い取引事例から試算した。収益価格は当圏域における需要の中心が 郊外型店舗に移っていることから、既成市街地の賃借需要が弱く賃料水準も低いため求めることができない。地元企業 等の実需を反映した取引事例より求めた比準価格を重視して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　魚津 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,000 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [ 60.2] [100.0] 100 71,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 魚津市商業地の地価は、幹線街路沿線で店舗 用地の需要が高く横ばい傾向にある一方、既 成市街地では廃業が続き下落基調と二極化が 鮮明である。 地域要因に特に大きな変化はないが、既成市 街地の地元商店は大手企業と比して広告宣伝 、品揃えや価格面で劣勢にあるため地価下落 は継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％