別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 魚津 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   魚津 5-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　服部　浩之   TEL.

鑑定評価額 5,290,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 魚津市新宿１２１番１５ ｢新宿７－１１｣ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 店舗兼住宅 ＲＣ4 小売店舗が建ち並ぶ 駅前商業地域 北15m県道 水道、下水 電鉄魚津 140m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 電鉄魚津駅南西方 140m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からのアーケード商店街で、空き店舗が増え衰退傾向にあり、今後も同様の傾向が続くと予測する。経営者 の高齢化や顧客流出等による地域の衰退化で需給の緩和が続いており、地価も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は魚津市内及びその周辺市町内の商業地域。主たる需要者は地元の法人事業者又は個人事業者等が中心であ る。小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域であり、旧来からのアーケード商店街で、経営者の高齢化や幹線道路沿いの大型 店舗等への顧客流出等により空き店舗が増え衰退傾向にあるため需要は弱く、需給の緩和が続いている。商業地の取引 価格は規模によりバラツキがあるため、中心となる取引価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は魚津市内の商業地域の事例を採用して試算した。収益価格は旧来からの駅前商業地域で、自己使用の店舗等 が多く賃貸市場が成熟していないため求められなかった。主な需要者は自用目的の地元の法人事業者又は個人事業者等 が中心であり、比準価格を重視した取引を行う傾向にあることから、同一需給圏内の類似地域に存する類似性の高い取 引事例から求めた比準価格を標準とし、周辺の標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに持ち直している。魚津市 の人口は減少傾向が続いており、高齢化も進 んでいる。市内の不動産市場は全体的に弱含 み傾向にある。 旧来からのアーケード商店街で、経営者の高 齢化や大型店舗等への顧客流出等により空き 店舗が増え衰退傾向にあるため、需要は弱い 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％