別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 魚津 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   魚津 -3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　服部　浩之   TEL.

鑑定評価額 4,380,000 円  １㎡当たりの価格 27,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 魚津市本町１丁目８２番１外 ｢本町１－４－３８｣ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、医院、公 共施設等が混在する 住宅地域 南6m市道 水道、下水 電鉄魚津 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 電鉄魚津駅南西方 850m 法令 規制 （都） １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 海岸に近い旧来からの住宅地域で、格別の変動要因はないため、今後も現状を維持すると予測する。小規模画地 が多く周辺の街路条件も劣ることから需給は緩和しており、地価も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は魚津市内の住宅地域である。主たる需要者は魚津市在住の地縁を有する一次取得者等が中心で、圏外から の転入は少ない。戸建住宅、医院、公共施設等が混在する海岸に近い旧来からの住宅地域で、小規模画地が多く周辺は 細街路やＴ字路により街路条件も劣ることから需要は弱く、需給は緩和している。取引価格帯は土地で概ね４００万円 ～５００万円程度、新築戸建は供給がほとんどないためその価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は魚津市内の戸建又は混在住宅地域の事例を採用して試算した。収益価格は賃貸市場が成熟していないことの ほか、画地規模が小さく間口も狭いことから賃貸用建物の想定が困難で求められなかった。居住の快適性・利便性を重 視する住宅地域で、自用目的での取引が中心であるため、同一需給圏内の類似地域に存する類似性の高い取引事例から 求めた比準価格を標準とし、代表標準地からの検討も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　入善 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 89.0] [104.0] 100 27,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに持ち直している。魚津市 の人口は減少傾向が続いており、高齢化も進 んでいる。市内の不動産市場は全体的に弱含 み傾向にある。 格別の変動要因はない。海岸に近い旧来から の住宅地域で、小規模画地が多く周辺の街路 条件も劣ることから、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％