別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 魚津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   魚津 -1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　朝倉　秀朗   TEL.

鑑定評価額 8,750,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 魚津市大光寺字石割２１３１番５外 ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、倉 庫等が混在する既成 住宅地域 北5m県道 水道、下水 電鉄魚津 710m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   170 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街村として形成された混在住 宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ県 道 交通 施設 電鉄魚津駅南東方 710m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 混在住宅地域として現在の住環境を維持すると推察されるが、地価水準は画地条件が劣る土地が多く、少子高齢 化と建物の老朽化により需要の中心であるファミリー層を引きつける要因が乏しいため続落すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は魚津市既成市街地及びその外縁の住宅地域一帯。需要者は魚津市在住のファミリー層が中心であり圏外か らの参入は少ない。市況は建築費高騰の影響に加え地積が大きい既存の住宅地域の需要が弱く低迷している。取引の大 部分が自用目的の戸建住宅地であり、収益性より快適性を重視した価格形成が行われている。中心価格帯は土地９００ 万円程度、新築戸建物件３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格形成要因が類似し代替競争関係が強い住宅地域に所在する住宅地の取引事例から試算した。収益価格は 、近年、農地を転用して建設した大規模なアパート供給が多く、標準地はそれに対抗できる収益用賃貸建物の想定が困 難と判断されるため求められなかった。快適性を重視する住宅地域であるので戸建住宅地の取引事例から求めた比準価 格を重視し、周辺の地価公示標準地等との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 既成市街地は少子高齢化で住宅地需要が低下 し地価下落が続いている。一方、外縁はファ ミリー層の需要が強く地価横ばい傾向にあり 二極化している。 地域要因に特に大きな変化はないが、成熟し た住宅地域であり人的関係が濃厚で外部から 参入しにくい環境となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％