別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 高岡 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 9-2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤川　泰史   TEL.

鑑定評価額 39,700,000 円  １㎡当たりの価格 37,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市能町東１番外 ②地積 　(㎡) 1,056   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 工場 事業所、店舗、工場 等の混在する県道沿 いの地域 北西21m県道 水道、ガス、下水 能町 880m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   370 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,221 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２１ｍ県道 交通 施設 能町駅南東方 880m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は道路延伸が完了し環状化により街路の系統、連続性が向上した。需給動向がやや停滞傾向にあること から、価格水準は下落基調が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 平家建程度の低層事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市内、射水市内の商業地域一円の範囲。需要者の属性は同一需給圏に地縁選好性を有する事業主、法 人が中心である。県道沿いであり県内資本の法人も想定される。近隣地域は業務系の郊外路線商業地域であり、需給動 向はやや停滞している。需給の中心価格帯は標準地と同規模であれば４０００万円前後、複合不動産は建物規模等によ り総額が異なるため水準としての把握は困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は直近の取引事例より求められた市場の実態を反映した価格である。収益還元法は元本価格に見合う賃料を収 受できる地域でないため適用ができなかった。したがって比準価格を試算し、鑑定評価額を上記の通り決定した。鑑定 評価額の決定に際しては近隣地域の変動要因等に留意した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 9-5                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [105.7] 100 100 [100.0] 100 [ 88.6] [100.0] 100 37,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市の総人口は減少傾向、高齢化率上昇傾 向。中心商業地域は需給が弱含みで全般的に 下落傾向。郊外路線商業地域も全般的に需要 が乏しい状況。 近隣地域は業務系用途の路線商業地域で、地 価動向はやや下落基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -9.1 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％