別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 高岡 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 5-11 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤川　泰史   TEL.

鑑定評価額 29,100,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市戸出狼字焼野島２５４番１外 ②地積 　(㎡) 925   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 不整形 1:1.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 店舗、事務所が点在 する路線商業地域 南東23m国道 水道 戸出 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南   110 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       880 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２３ｍ国道 交通 施設 戸出駅北西方 1.2km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外路線商業地域で地域要因に格別な変動はない。路線商業地域としての相対的な競争力は弱く、需要減退傾向 は継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市内の商業地域一円の範囲。需要者の属性は、同一需給圏に地縁選好性を有する個人事業主や法人が 中心。近隣地域は郊外路線商業地域で、商況が集中している大型ＳＣ周辺の路線商業地域との比較から衰退傾向が明確 である。需給の中心価格帯は標準地と同規模な土地で３０００万円前後、複合不動産は、建物構造、建物規模等で総額 が異なるので一概には言えない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は直近の取引事例から求められた市場の実態を反映した価格である。収益価格は経済合理性が認められる賃貸 建物の想定が困難で適用ができなかった。したがって試算された比準価格を検討のうえ鑑定評価額を上記の通り決定し た。鑑定評価額の決定に際しては周辺地域の他の標準地との秤量的検討を行った。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市の総人口は減少傾向、高齢化率上昇傾 向。中心商業地域は需給が弱含みで全般的に 下落傾向。郊外路線商業地域も全般的に需要 が乏しい状況。 路線商業地域としての店舗集積は進まず、有 効需要は弱含みの状況である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％