別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高岡 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 5-3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　山本　茂雄   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 56,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市守山町１７番１外 ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 伝統的建造物群 (90,400) 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗等の中に伝統的 建造物が見られる商 業地域 北西11m市道 水道、ガス、下水 高岡 880m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   130 ｍ、南    35 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 伝統的建造物群保存地区にあ る商業地域 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 高岡駅北西方 880m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  伝統的建造物群 ⑤地域要因の将 　来予測 伝統的な街並みで市内観光スポットのひとつとして稀少性のある商業地域であるが、中心商業地域の衰退化の影 響を受け、しばらくの間地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市の商業地域一帯。需要者は当該地域に地縁性を有する個人事業主や中小事業者が中心である。伝統 的な街並みや地域の伝承を観光資源として利活用できる稀少性のある商業地域であるが、中心商業地域の衰退化の影響 を受け、商況は低迷しており、新規の需要は減退傾向である。取引価格は規模や業種等によりばらつきがあり、需要の 中心となる価格帯を見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域で収集した信頼性の高い取引事例を基に試算した。収益価格は伝統的な街並みを維 持するために法令上外観維持に必要な建築コストが大きく、貸店舗等の賃貸物件は事業収支の観点から現実的ではない ので試算しなかった。標準地は自用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的 と認められるので、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,200 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 85.0] [100.0] 100 56,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内駅南地区や路線商業地域は需給が比較的 安定しているが、中心商業地域や既成商業地 域は衰退傾向が継続している。 伝統的な街並みで市内観光スポットのひとつ として稀少性があるが、中心商業地域の衰退 化の影響を受けて、需要は減退傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％