鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高岡 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９２２２０２２７ -65921	高岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	西22m市道、北12m、東8m、三方路		１住居 (70,200)
b	９２２２０２２８ -65993	高岡市		底地	（　）	不整形	南東8.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	０２３１０２２６ -64312	高岡市		更地	（　）	長方形	南東24m国道、中間画地		商業 (90,400)
d	０２３１０２２６ -73529	高岡市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
e	０２３１０２２８ -69835	高岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m市道、中間画地		商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,073	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.2]	84,150	100 [ 109.2]	77,060	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,100
b	(　 25,400) 50,800	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	61,362	100 [ 80.4]	76,321		76,300
c	(　 ) 56,513	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,400	100 [ 73.6]	76,630		76,600
d	(　 ) 33,445	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	41,555	100 [ 55.2]	75,281		75,300
e	(　 12,524) 41,805	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	46,171	100 [ 59.5]	77,598		77,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -29.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -38.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,600 円／㎡]

高岡 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,934,981	5,519,763	18,415,218	17,086,400	1,328,818	（　0.9722） 1,291,877	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	24,843,788 円　　　　（　 26,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高岡 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層の店舗兼事務所	324.00	Ｓ4	1,296.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	953 ㎡	22.0 m x 43.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の実情を考慮し４階建の店舗兼事務所（１階店舗、上階事務所）と想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

共用の部分等を除いた標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	324.00	80.0	259.20	2,400	622,080	6.0	3,732,480
							0.0	0
2～ 2	事務所	324.00	90.0	291.60	1,939	565,412	6.0	3,392,472
							0.0	0
3～ 4	事務所	324.00	90.0	291.60	1,745	508,842	6.0	3,053,052
							0.0	0
～

～

計		1,296.00	87.5	1,134.00		2,205,176		13,231,056
								0

⑨年額支払賃料	2,205,176 円　×　12ヶ月　＝　 26,462,112 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,134.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,462,112 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,646,211 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,815,901 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,231,056 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 119,080 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,934,981 円　　　　（　 25,115 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０２２８　　　　-5	1,971 ( 1,887)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,073	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,949 円/㎡　月額支払賃料（　 1,939 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｃ０２２６　　　　-7	1,699 ( 1,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,825
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高岡 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,416,000 円	236,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	793,863 円	26,462,112　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 572,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,265,600 円	236,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	236,000 円	236,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	236,000 円	236,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,519,763 円　（　　　　　　 5,792 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	236,000,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 1,296.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,086,400 円（　　　　　 17,929 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,934,981 円
②総費用	5,519,763 円
③純収益　①－②	18,415,218 円
④建物等に帰属する純収益	17,086,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,328,818 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,291,877 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,356 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,843,788 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
高岡 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高岡 5-2

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　富川　喜之

TEL.

鑑定評価額

72,400,000 円

１㎡当たりの価格

76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	66,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高岡市丸の内６５番１｢丸の内２－５｣				②地積　(㎡)	953 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	事務所ＲＣ4	事務所、銀行等の建ち並ぶ国道沿いの商業地域	南東25m国道	水道、ガス、下水	高岡 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 43.0 ｍ、規模　　 950 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

高岡駅北方

1.6km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの商業地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移していくものと予測する。郊外型商業施設等への
顧客流出に歯止めがかからず、宅地需要が回復していないため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高岡市街地及び外縁の商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は、高岡市に地縁性を有する個人
や法人事業者及び県内を基盤に店舗展開する経営者等である。大型モールがある高岡駅南地区の路線商業地域へ商業の
中心が移行しつつあるうえ、商況が回復していないため、宅地需要は弱含んでおり、地価は下落傾向で推移しているも
のと思料される。市場の中心となる価格帯については、用途や取引される規模等により様々である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域において、信頼性のある複数の取引事例を収集し得た。一方、商業の中心が高岡駅南地区へと
移行しつつあり、周辺においては、テナント需要が乏しく、収益性に着目した取引需要はほとんどみられないうえ、近
年の大幅な建築費の上昇等により、収益価格の信頼性は劣る。したがって、比準価格を重視して、収益価格を参考程度
にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、最近の経済状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高岡 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 90,000 円／㎡

[ 97.4]
100

100
[100.0]

100
[115.4]

[100.0]
100

76,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市街地中心部や既成商業地域が衰退傾向にあ
り、大型モールがある駅南地区の路線商業地
域へ顧客流出が続き、商業の中心が移行して
いる。

高岡駅南地区の大型モールへの顧客流出に歯
止めがかからず、商業の中心が移行し、需要
は弱含んでいることから、地価は引き続き下
落傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

高岡 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９２３１０２２６ -72249	高岡市		駐車場敷地	（　）	ほぼ台形	南25.5m県道、東6.5m、角地		商業 (100,500)
b	０２３１０２３４ -69957	高岡市		更地	（　）	不整形	北西18m国道、東3m、二方路		準工特別用途地区 (60,200)
c	９２２２０２２３ -71324	高岡市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西18m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	０２３１０２２５ -78930	高岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東14m県道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 117,089	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	111,405	100 [ 141.8]	78,565	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	78,600
b	(　 ) 33,809	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 63.0]	53,343	100 [ 72.4]	73,678		73,700
c	(　 ) 60,647	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 88.2]	96,069	100 [ 124.4]	77,226		77,200
d	(　 ) 44,160	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	54,028	100 [ 72.0]	75,039		75,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -37.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,000 円／㎡]

高岡 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,059,663	5,657,697	19,401,966	17,593,200	1,808,766	（　0.9722） 1,758,482	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	33,816,962 円　　　　（　 35,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高岡 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層の店舗兼事務所	324.00	Ｓ4	1,296.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	953 ㎡	22.0 m x 43.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ沿道地域であり、フロア貸しの店舗兼事務所を想定

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	324.00	80.0	259.20	2,200	570,240	6.0	3,421,440
							0.0	0
2～ 2	事務所	324.00	90.0	291.60	1,990	580,284	6.0	3,481,704
							0.0	0
3～ 4	事務所	324.00	90.0	291.60	1,900	554,040	6.0	3,324,240
							0.0	0
～

～

計		1,296.00	87.5	1,134.00		2,258,604		13,551,624
								0

⑨年額支払賃料	2,258,604 円　×　12ヶ月　＝　 27,103,248 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,134.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,103,248 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,168,260 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,934,988 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,551,624 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 124,675 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,059,663 円　　　　（　 26,296 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０２３５　　　　-3	2,105 ( 2,102)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,914	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,990 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｃ０２２６　　　　-8	1,935 ( 1,855)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,276
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高岡 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,458,000 円	243,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	813,097 円	27,103,248　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 567,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,332,800 円	243,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	243,000 円	243,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	243,000 円	243,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,657,697 円　（　　　　　　 5,937 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	243,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 1,296.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,593,200 円（　　　　　 18,461 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,059,663 円
②総費用	5,657,697 円
③純収益　①－②	19,401,966 円
④建物等に帰属する純収益	17,593,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,808,766 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,758,482 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,845 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,816,962 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,500 円／㎡）