別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月12日　提出
高岡 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高岡 3-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　朝倉　秀朗   TEL. 
鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 16,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 高岡市井口本江字五俵苅１４６番
 ②地積(㎡) 1,021  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
地区計画等

4.5:1		 田 集落近傍の水田が多く平坦な熟成度中位の地域 高岡

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   50 ｍ、西  125 ｍ、南   75 ｍ、北  110 ｍ ②標準的使用 宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   60.0 ｍ、奥行　約　　  165.0 ｍ、規模　　     10,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 主要地方道高岡環状線の開通
により市街化が急激に進んだ
宅地見込地地域		 道

路		 なし 交通

施設		 高岡駅南東方

2.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の
　将来予測		 当初近隣地域は都市計画上第１種低層住居専用地域に指定されていたが、地区計画により第１種住居地域となり
住宅地のほか郊外型店舗用地への転用も可能となったことから需要層が拡大し地価は横ばい傾向にある。
(3)最有効使用の判定 宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない　　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     14,600 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     14,500 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高岡市既成市街地外縁の市街化区域における宅地見込地地域一帯。需要者は住宅地販売目的の開発業者が
中心であるが、地区計画により用途地域が変更されたことから商業系の事業者の参入や定期借地の需要も認められる。
高岡市は分譲住宅地が供給過剰で宅地見込地価格は下落基調にあるが、近隣地域は二つの需要が競合し安定的である。
取引の中心価格帯は規模や土地単価の開差が大きく特定できない。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は価格形成要因が類似し代替競争関係が認められる高岡市の市街化区域に所在する現況田地の取引事例から試
算した。控除後価格は戸建住宅地の分譲地の取引事例から求めた販売価格を基礎に造成費等を控除して求めた試算価格
であり開発区域や開発計画並びに造成費用等はこの種宅地見込地においては標準的と判断される。本件においては実需
を反映した比準価格を標準に控除後価格を関連づけて標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　■基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　高岡（県） 3-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　     15,500 円／㎡		 [ 98.7]
100		 100
[100.0]		 100
[105.1]		 [100.0]
100
     14,600 
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     14,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 宅地見込地の市況は低金利を背景に堅調であったが
、消費税増税後から分譲住宅地が供給過剰となり、
好立地の宅地見込地を除き需要が弱まっている。

地区計画により用途地域が変更されたことから住宅
系と商業系の需要が競合し地価は安定的に推移して
いる。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　   +3.0

環境　　　　　　　　　   +2.0

宅地造成　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
３　試算価格算定内訳 高岡 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２３１０
２２２
-69967		 高岡市 田   長方形 東7.3m市道、
西7m、二方路

１中専

(60,200)
b ０２３１０
２２２
-69811		 高岡市 田   長方形 東6m市道、
中間画地

１中専

(60,200)
c ０２３１０
２２５
-73716		 高岡市 田   長方形 東6m市道、
北4m、角地

１中専

(60,200)
d ０２３１０
２３１
-79109		 高岡市 田   長方形 西7m市道、
北3m、東2m、
三方路

１中専

(60,200)
e ０２３１０
２３１
-72203		 高岡市 田   ほぼ長方形 南東9.6m市道
、南西5m、
北西3m、
三方路

工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
15,125 		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]
15,004 		 100
[ 103.0]
14,567 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
14,600 
b (　　            )
9,075 		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]
8,984 		 100
[  61.8]
14,537 
14,500 
c (　　            )
12,100 		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]
11,967 		 100
[  82.4]
14,523 
14,500 
d (　　            )
13,914 		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]
13,747 		 100
[  92.7]
14,830 
14,800 
e (　　            )
7,605 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
7,605 		 100
[  51.5]
14,767 
14,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -40.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -50.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      14,600 円／㎡]
高岡 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 14.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
43,000  （　   72.1 ％）
31,003 		 9,700    1,358  3,000  16,945 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 14.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.2 ％　m:  0.5 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8772　　　　     14,864		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9749　     14,491		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 14,500 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ０２３１０
２２６
-64399

     44,701 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]

     43,002 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     43,000 
b ０２３１０
２３４
-73552

     50,778 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[112.0]

     43,594 

     43,600 
c ０２３１０
２２３
-78937

     39,159 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 98.8]		 100
[ 93.0]

     42,618 

     42,600 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +1.0 交通・接近    0.0 環境　　　   +4.0
画地　　　   -1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  +12.0
画地　　　   +4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　   -7.0
画地　　　   -1.2 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 43,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
高岡

-9
37,500 		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]
42,135 		 [100.0]
100
42,100 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　   0.0
環境　　 -11.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 43,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   9,934 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     45 ｍ、西    125 ｍ、南     40 ｍ、北     80 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     36　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    200 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  27.9 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  27.9 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍのアスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　下水管及び両側側溝
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園を１ヶ所設置
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 375.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 375.0 ｍ
＊その他
　調整池及びゴミ置場を設置
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月15日　提出
高岡 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高岡 3-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　広瀬　信之   TEL. 
鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 16,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 高岡市井口本江字五俵苅１４６番
 ②地積(㎡) 1,021  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
地区計画等

4.5:1		 田 集落近傍の水田が多く平坦な熟成度中位の地域 高岡

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   50 ｍ、西  125 ｍ、南   75 ｍ、北  110 ｍ ②標準的使用 宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   60.0 ｍ、奥行　約　　  165.0 ｍ、規模　　     10,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 道

路		 なし 交通

施設		 高岡駅南東方

2.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の
　将来予測		 主要幹線と住宅地に挟まれた開発適地であり、住宅団地として開発が進んでいくと予測する。周辺住宅地の需給
関係の低迷等から開発素地である宅地見込地の需給関係も弱含んでおり、当分はこの傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない　　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     14,500 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     13,800 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高岡市近郊の宅地見込地地域。需要者の中心は住宅団地の開発に関して知見を有する県内の不動産デベロ
ッパーである。周辺地域で複数の宅地分譲が行われており供給がやや過剰な状況から、住宅地の地価は概ね下落傾向に
ある。住宅地の開発素地である宅地見込地に対する需要は、住宅地の地価の低迷に加え、造成工事費の上昇等から弱含
んでいる。開発規模等が様々なため需要の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求めているため実証的で信頼性が高い。控除後価格は住宅団地の
造成を想定して求めたものであり不動産デベロッパーの投資採算性を反映したものである。両価格の開差は小さいが、
市場では実証的な比準価格を指標として取引される傾向が強いことから比準価格を重視し控除後価格を参考にして、基
準地の価格水準からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　■基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　高岡（県） 3-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　     15,500 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 [100.0]
100
     14,500 
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     14,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.7 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 景気は回復基調にあるが海外景気の下振れや物価上
昇等が懸念される。不動産需要は依然弱く、特に旧
市街地は低調であり地価の低迷が続いている。

幹線背後に位置するため、幹線沿いの土地との一体
利用による商業施設の立地も可能な地域である。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　    0.0

環境　　　　　　　　　   +6.0

宅地造成　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
３　試算価格算定内訳 高岡 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２３１０
２２２
-69967		 高岡市 田   長方形 東7.3m市道、
西7m、二方路

１中専

(60,200)
b ０２３１０
２３１
-79109		 高岡市 田   長方形 西7m市道、
北3m、東2m、
三方路

１中専

(60,200)
c ９２２２０
２３１
-72149		 高岡市 雑種地   長方形 東6m市道、
中間画地

準住居

(60,200)
d ０２３１０
２２５
-72217		 高岡市 田   ほぼ長方形 北西11.5m市
道、南東6m、
北東4m、
三方路

工業

(60,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
15,125 		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 102.0]
14,769 		 100
[ 101.0]
14,623 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
14,600 
b (　　            )
13,914 		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]
13,831 		 100
[  96.0]
14,407 
14,400 
c (　　            )
13,915 		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]
13,832 		 100
[  93.0]
14,873 
14,900 
d (　　            )
10,668 		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 102.0]
10,417 		 100
[  73.1]
14,250 
14,300 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.05		 画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.05		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.05		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.05		 画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -29.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      14,500 円／㎡]
高岡 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 14.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
42,300  （　   72.1 ％）
30,498 		 10,000    1,400  3,000  16,098 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 14.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.2 ％　m:  0.5 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8772　　　　     14,121		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9749　     13,767		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 13,800 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ０２３１０
２２５
-78951

     35,451 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[  /  ]		 100
[106.1]		 100
[ 78.5]

     42,394 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     42,400 
b ０２３１０
２２８
-78940

     40,829 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[  /  ]		 100
[108.2]		 100
[ 89.0]

     42,144 

     42,100 
c ９２２２０
２３５
-76938

     40,409 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]

     42,281 

     42,300 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　 -0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +2.0 交通・接近    0.0 環境　　　  -23.0
画地　　　   +6.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  -11.0
画地　　　   +8.2 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　 -0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　   -5.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 42,300 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
高岡

-9
37,500 		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]
42,135 		 [100.0]
100
42,100 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　   0.0
環境　　 -11.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 42,300 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   9,934 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     45 ｍ、西    125 ｍ、南     40 ｍ、北     80 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     36　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    200 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  27.9 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  27.9 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍのアスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　下水管及び両側側溝
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園を１か所設置
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 375.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 375.0 ｍ
＊その他
　調整池及びゴミ置場を設置