別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 高岡 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -32 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤川　泰史   TEL.

鑑定評価額 5,830,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市中曽根６５９番２ ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,378) 1:2.5 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅等も見られる住 宅地域 北東6.3m市道 水道、下水 西新湊 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       324 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６．３ｍ市道 交通 施設 西新湊駅南方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,378) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成住宅地域で、格別な変動要因がないので今後も現状の利用形態を維持すると予測する。 需給動向は概ね均衡しており、横ばい基調が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市及び隣接する射水市の住宅地域一円の範囲。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が中心であり、 同一需給圏外からの転入は少ない。市街化区域に近接した調整区域内の住宅地域で、需給動向は概ね均衡しており地価 は横ばい傾向で推移している。市場の中心価格帯は土地で５００～６００万円程度、新築戸建で２０００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において事例適格要件を充たした取引事例を選択し比準価格を試算した。一方、標準地は市街 化調整区域内の戸建住宅地域に存し、アパート等の賃貸物件がなく賃貸市場が成立していないこと、自己使用以外の建 物の建築が法的に規制されることから収益価格は試算できなかった。したがって代表標準地と秤量的検討を踏まえ、市 場性を反映した比準価格を試算して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　射水 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [111.8] [100.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市の人口は減少傾向、高齢化率上昇傾向 。地価変動は全般的に下落傾向。旧市街地の 住宅地域の衰退傾向は継続。 調整区域内の住宅地域で、市街化区域の大型 商業施設に近く、良好な立地条件から需給動 向は概ね均衡している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +5.4 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％