別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高岡 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -29 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　矢島　直人   TEL.

鑑定評価額 5,550,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市波岡１３９番２ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東5.7m市道 水道、下水 高岡 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．７ ｍ市道 交通 施設 高岡駅北西方 3.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成市街地外縁部の利便性の高い戸建住宅地域であるが、地域要因の大幅な変動は見込まれず、当分の間現状を 維持するものと予測する。今後も居住者の高齢化等に伴い、地価水準は弱含みに推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市内の既成市街地及び郊外に広がる住宅地域一帯。主たる需要者は高岡市に居住あるいは地縁性を有 する一次取得者であり、一部、同一需給圏外からの需要者も見られる。高岡市内の道路交通事情が比較的良好な既成市 街地外縁部において、住宅団地の開発が見られる一方で、近隣地域のような既成住宅地域の需要はやや弱含みである。 需要の中心となる価格帯は、１８０㎡程度の土地で５５０万円前後、新築戸建の取引はほぼ皆無である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地条件の制約（地積過小）下にあって、対象標準地上に賃貸用建物の想定が非現実的であることから、収益還元法は 適用できなかった。従って、自用目的の取引が多い取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地の公示価 格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,700 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [104.0] 100 [122.3] [104.0] 100 30,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市の人口減少、少子高齢化等の進行に伴 い、住宅地需要が減少しており、地価水準は 概ね下落傾向である。 既成市街地の周辺及び郊外の新興住宅団地に 比し、相対的地位の低下が著しく、高齢化も 伴い、依然として不動産需要は減退傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％