別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高岡 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -28 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　山本　茂雄   TEL.

鑑定評価額 6,690,000 円  １㎡当たりの価格 24,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市下麻生伸町８５９番４６ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の分譲住 宅地域 北東9m市道 水道、ガス、下水 戸出 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   780 ｍ、南   110 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 富山県住宅供給公社による大 型住宅団地 街 路 基準方位北、９ｍ市 道 交通 施設 戸出駅北東方 4.6km 法令 規制 ｢調区｣  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和５５年頃に造成分譲された大型住宅団地で、地域要因に格別変動はなく、今後も現状を維持して推移すると 予測する。古い住宅団地で高齢化が進行していることから、地価は今後も弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市中田地区を中心として市内及び周辺市の住宅地域一帯。主たる需要者は中田地区等に地縁性を有す る市内在住または勤務する一次取得者又は買替取得者である。近隣地域は昭和５５年頃に開発された古い大型住宅団地 で高齢化が進行しているため需要が乏しく、需給関係は弱含みで推移している。需要の中心価格帯は標準地と同規模の 土地で６００万円～７００万円、新築戸建住宅で２４００万円～２６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は信頼性のある取引事例より試算した市場実態を反映した価格である。一方、収益価格は戸建住宅が建ち並ぶ 住宅団地であり且つ市街化調整区域における公法上の諸規制等より試算しなかった。標準地は快適性を重視する住宅地 域にあることから自用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる ので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [ 94.5] [101.0] 100 24,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市は人口減少、高齢化率の上昇が継続し ており、需要のある一部のエリアを除き地価 は総じて弱含みである。 郊外の古い大型住宅団地で居住者の高齢化が 進行していることから、需要が乏しく、地価 は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％