別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 高岡 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -26 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤川　泰史   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市金屋町１０９番２ ｢金屋町８－１１｣ ②地積 　(㎡) 308   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 特別用途地区 伝統的建造物群 (70,200) 1:3.5 工場兼住宅 Ｓ3 伝統工芸の中小工場 が多く混在する住宅 地域 南東6.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 高岡 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    30 ｍ、南   180 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 高岡駅北西方 1.6km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  特別用途地区 伝統的建造物群 ⑤地域要因の将 　来予測 混在住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変動はないと予測する。近隣地域内の不動産の有効需要は やや減退傾向で、今後も地価の下落基調が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市内の住宅地域一円の範囲。需要者は高岡市に地縁を有する個人が中心。近隣地域は生活利便性が高 いが、間口狭小な画地が多い住宅地域である。当該地域は、同一需給圏内の住宅地域に比し相対的競争力が低下してい る状況に加えて、新興の分譲住宅地の供給等の影響を受け需給動向は弱含みである。中心価格帯は、土地の価格は１０ ００万円前後、新築戸建で２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域は、間口狭小な画地が大半であり、面大地を除いてアパート等の賃貸物件がほとんどない状 況であることから、収益価格を試算することができなかった。需要の中心となるエンドユーザーは、収益性よりも快適 性、市場性を重視して取引価格を決定する傾向が多いことから、比準価格を検討のうえ代表標準地との均衡を踏まえて 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,700 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [104.0] 100 [113.0] [104.0] 100 33,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市の人口は減少傾向、高齢化率上昇傾向 。地価変動は全般的に下落傾向。旧市街地の 住宅地域の衰退傾向は継続。 周辺の新興住宅地域と比し相対的に競争力が 劣ることから、需要が減退傾向で地価下落が 継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.4 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％