別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高岡 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -24 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　宮川　裕司   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市能町南１丁目１０９番１ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 能町 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   190 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 能町校区の区画整理済の住宅 地域。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 能町駅南東方 750m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 能町小学校に近い戸建住宅地域で、今後とも現環境を維持しつつ推移するものと予測する。また、新規分譲地の 低価格化の影響のほかに、経済情勢の不確実性もあって、当面の間地価は小幅な下落になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市市街地近郊の住宅地域全域。需要者は高岡市及び周辺市在住の３０～４０歳代の一次取得層が中心 であるが、買い替え需要も見られる。近隣地域は、能町小学校に近いなど比較的利便性が高く区画整然とした住宅地域 であり、相応の需要は見られるものの、周辺で供給過剰感があるうえに、経済情勢の不透明感もあって、地価は小幅な 下落が継続。土地の価格としては８００～１，１００万円前後、新築戸建で２，５００～３，２００万円前後が中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一の能町校区で規範性の高い住宅地域の事例を重視して試算したものであり、市場性を十分に反映した 信頼性の高い価格である。一方、収益価格は、近年における建築単価の高騰により、事業収支の観点から経済合理性の ある賃貸用建物を想定することが困難であるため、試算することができなかった。近隣地域では自用目的の取引が大半 であることから、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,700 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [104.0] 100 [ 94.8] [100.0] 100 37,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市街地近郊においては、新興分譲地の供 給過剰感、低価格化の影響により、既存住宅 地域の競争力が低下しており、地価下落が継 続の地域が多い。 能町地区は比較的利便性が高い地域であるが 、新興、在来の別、居住者の年齢層等による 地域の優劣により、需給に安定、弱含みの二 極化が進行中。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -5.7 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％