別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高岡 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -22 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　矢島　直人   TEL.

鑑定評価額 9,050,000 円  １㎡当たりの価格 35,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市石瀬３８５番１１ ②地積 　(㎡) 257   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 高岡 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   180 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高岡市北東部の住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 高岡駅北東方 4.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成市街地外縁部の既存住宅地域であり、当分の間現状を維持するものと予測する。周辺地域の宅地化が進行す るのに対して、当近隣地域は徐々に競争力が減退し、地価水準は今後もやや弱含みに推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市北東部を中心とする既成市街地近郊の住宅地域一帯の圏域である。主たる需要者は高岡市在住の一 次取得者あるいは買替取得者である。市街地近郊の住宅地域の中でも小学校や生活利便施設からやや離れた立地条件に あって、競争力が劣ることから需給は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地については２５０㎡で ８５０～９５０万円前後、新築戸建住宅については２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心であり、近隣地域の周辺地域においてアパートも一部見られるものの、土地価格や建築費に見合 う賃料水準が形成されていないため、評価対象地上に賃貸用建物の想定が非現実的であり、収益還元法を適用できなか った。従って、実証性の高い比準価格を重視すると共に、代表標準地との価格の均衡関係を再検討の上、鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,700 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [104.0] 100 [102.0] [100.0] 100 35,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市の人口減少、少子高齢化等の進行に伴 い、住宅地需要が減少しており、地価水準は 概ね下落傾向である。 既成市街地の周辺や郊外の新興住宅団地に比 し、市街地外縁部の既存住宅地域は相対的地 位が低下してきており、依然として競争力は 減退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +0.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％