別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 高岡 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -19 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　服部　恵子   TEL.

鑑定評価額 7,640,000 円  １㎡当たりの価格 29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市立野美鳥町２丁目８５番 ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が散在する 区画整理済の住宅地 域 北6m市道 水道、下水 西高岡 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西   210 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成４年土地区画整理事業に より整備された農地の残る住 宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 西高岡駅西方 500m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理された新興の住宅地域であるが宅地化が進まないまま経過。環境優位性はやや高く地域要因は安定して 推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 ①同一需給圏は高岡市南西部郊外の住宅地。②需要者の属性は高岡市に居住または地縁を有する世帯の一次取得または 住替え目的。圏域外からの転入も想定される。③立野地区内で区画整理された新興の住宅地域であり需要は安定してい るが、元来地縁選好性が強い地域であり地価上昇に繋がるような格別の需要増はみられない。④土地は２５０㎡程度で あれば７５０万円前後、新築の戸建物件は２６００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ①近隣地域は戸建住宅地として区画整理された住宅地域であり、アパート等物件は遊休地活用で見られる等経済合理性 は低く自己使用目的の取引が支配的。よって賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。②代表標 準地との検討を踏まえ信頼性ある取引事例によって得られた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [ 90.2] [100.0] 100 29,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直している中で市内の不 動産については新興分譲地開発と既成住宅地 の有効需要の減退が二極化しながらも全般的 に進行している。 街路、画地条件が良好であり、値頃感もある ことから地価は安定して推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％