別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高岡 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -18 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　富川　喜之   TEL.

鑑定評価額 5,430,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市伏木一宮１丁目６６３番３外 ｢伏木一宮１－４－２５｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の多 い高台の閑静な住宅 地域 西7.3m市道 水道、下水 伏木 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北７． ３ｍ市道 交通 施設 伏木駅北西方 1.4km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した丘陵地の閑静な既成住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移していくものと予測する。引き続き 伏木地区では人口減少に歯止めがかからず、需要は弱含んでおり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市街地北部の旧伏木地区の住宅地域を中心に郊外に広がる住宅地域である。需要者の中心は、高岡市 に居住する一次取得者や伏木地区に地縁性を有する者であり、隣接市からの転入者は少ないとみられる。人口減少に歯 止めがかからないうえ、伏木地区は高岡市中心部からは離れているため、需要は弱含んでおり、地価は引き続き下落傾 向で推移しているものと思料される。市場の中心となる価格帯は、２００㎡程度の土地で５００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において、戸建の居住目的を中心とした信頼性のある複数の取引事例を収集し得た。周辺にお いては自用の戸建住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、収益用の賃貸建物の想定が非現実的であることから、収益価格 の試算ができなかった。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、最近の経済状況等を勘案し、自己の居住目的での 土地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [ 99.0] [101.0] 100 27,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市全体で地域選好性が強まっているうえ 、市街地中心部では、供給過剰感が解消され ていないことから、市全体で地価は下落傾向 にある。 地域的変化はほとんどない。人口減少に歯止 めがかからないうえ、高岡市中心部から離れ ており、都心接近性にやや劣るため、需要は 弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％