別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高岡 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -16 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　宮川　裕司   TEL.

鑑定評価額 6,440,000 円  １㎡当たりの価格 24,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市中田１２３０番 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 も残る区画整理済の 住宅地域 西6m市道 水道、下水 戸出 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   260 ｍ、西    50 ｍ、南   280 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中田小学校校区の住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 戸出駅東方 3.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後住宅の新築、建替えがあるものと思われるが、地域要因に特段の変動はないものと予測する。また、中田地 区全体において地縁性があって需要が低いことから、当面の間地価は小幅な下落が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市中田地区を中心に、戸出地区、射水市・砺波市の隣接部の住宅地域に及ぶ。需要者は中田地区に地 縁のある３０～４０歳代の一次取得層が中心であるが、買い替え需要も見られる。近隣地域は区画整理済の住宅地域で あり、価格次第では引き合いがあるものの、中田地区全体において地縁性があって競争力が弱いことから、需給は小幅 な下落に転じる。土地の価格は６００～８００万円前後、新築戸建で２，３００～２，８００万円前後が中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏の事例のうち中田地区で規範性の高い事例を重視して試算したものであり、市場性を反映した 信頼性の高い価格である。また、収益価格は、近隣地域では面大地を除いて、アパート建築目的の土地取引が見られな いことから、収益価格を適用しなかった。近隣地域においては、自用目的での土地取引が大半であり、市場性を重視し て取引されることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [109.5] [101.0] 100 24,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市南部の住宅地域は、市内にあって競争 力が劣る地域が多く、新興の住宅団地等の一 部の地域を除いて、地価の下落が継続してい る地域が大半。 中田地区は高岡市での位置関係から競争力が 弱く、地縁性もあることから、住環境が比較 的良好な区画整理地内においても、需給はや や弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +9.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％