別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高岡 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -14 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　山本　茂雄   TEL.

鑑定評価額 9,850,000 円  １㎡当たりの価格 37,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市羽広２丁目２２２番３６外 ｢羽広２－２－５７｣ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 高岡 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 既成住宅団地 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 高岡駅西方 2.2km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ古い住宅団地であり、今後も現状のまま推移すると予測する。近隣地域は新駅周辺で 開発された住宅団地と比較しかなり見劣りするため競争力が劣り、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市街地及び近郊の住宅地域一帯。主たる需要者は高岡市在住の一次取得層もしくは買替取得者である 。標準地の存する古い住宅団地は利便性が比較的良好であるが、居住者の高齢化が進行していることや新駅周辺で開発 された住宅団地と比較し競争力が劣ること等より、需給は弱含みで推移している。土地の価格は標準地と同規模の土地 で１０００万円、新築戸建住宅で２８００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域で収集した信頼性のある取引事例より比準価格を試算した。一方、標準地は戸建住宅が標準的 使用の住宅団地内にあり、収益物件が経済的に成り立つ地域ではないので収益価格を試算しなかった。標準地は快適性 を重視する住宅地域にあるので自用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的 と認められるので、地域の市場動向を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　高岡（県） -5              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市の市街地及び近郊の住宅地域は、利便 性や住環境等の良否により二極化が進行して いる。 標準地は居住者の高齢化が進む古い住宅団地 にあり、新駅周辺で開発された住宅団地と比 較し競争力が劣ることから、需給は弱含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％ -0.5 ％