別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高岡 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -10 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　山本　茂雄   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 69,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市京田１１０番 ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済みの住 宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 高岡 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成元年頃に土地区画整理事 業により開発された住宅地域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 高岡駅南方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大型ＳＣ等に近い住環境が良好な住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。人気の高い住宅地域であ り、少ない供給に見合う需要が認められることから、地価は今後もほぼ横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市中心部周辺の住宅地域一帯。主たる需要者は総額が嵩むこと等から市内に居住する比較的所得の高 い一次取得者や買換取得者である。住環境や利便性に恵まれているため市内の住宅地域では人気のエリアであり、少な い供給に見合う需要が認められることから、需給はほぼ安定している。取引の中心価格帯は土地で１２００万円～１４ ００万円、新築の戸建住宅で３２００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実に生起した取引事例から試算しているため、実証的で信頼性が高い。一方、収益価格は自己所有の戸建 住宅が多い住宅地域であり、また標準地の画地規模が小さくアパート等の収益物件の想定が困難であることから試算し なかった。標準地は快適性を重視する住宅地域にあることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般 的と認められるので、地域の市場動向を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　高岡（県） -2              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     69,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市は人口減少、高齢化率の上昇が継続し ており、需要のある一部のエリアを除き地価 は総じて弱含みである。 人気の高い住宅地域であり、少ない供給に見 合う需要が認められることから、地価はほぼ 横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％