別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 高岡 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -7 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　広瀬　信之   TEL.

鑑定評価額 4,130,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市永楽町１７２０番１０ ｢永楽町６－１２｣ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,196) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が密 集する公的病院裏の 住宅地域 南西4.9m市道 水道、下水 高岡 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 厚生連高岡病院背後で狭隘な 道路が多い既成住宅地 街 路 基準方位北、４．９ ｍ市道 交通 施設 高岡駅西方 1.9km 法令 規制 １住居 (70,196) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地である。格別な変動要因はないことから今後も現状を維持すると予測する。 狭隘な道路が多い街路条件が劣る地域のため需要は弱く、地価は今後も下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市西部等の住宅地域。需要者の中心は高岡市及びその周辺に居住する３０～４０歳代の一次取得者で ある。近隣地域を含む周辺一帯は狭隘な道路が多い高齢化が進む既成住宅地であり、需要の中心層である一次取得者が 選考する住宅団地に比べて環境条件等が劣る。このため人気薄の住宅地であり需給関係は弱含み基調にある。土地取引 の中心価格帯は４００万～６００万円程度、また新築の戸建住宅取引はほとんどない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多い住宅地域であり、自己住宅の建築を目的とした取引が中心であること等から収益価格は試算しなかった 。現実に生起した取引事例より求めた比準価格は、不動産市場の動向を反映しており実証的で信頼性が高いため、取引 において指標となっている。よって、比準価格を基に代表標準地の価格水準からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,700 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [104.0] 100 [128.1] [102.0] 100 28,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復基調にあるが海外景気の下振れや 物価上昇等が懸念される。不動産需要は依然 弱く、特に旧市街地は低調であり地価の低迷 が続いている。 街路条件が劣ること、また既成住宅地で住民 の高齢化が進んでいること等から転入希望者 は少なく、需要は弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％