別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 高岡 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -5 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　服部　恵子   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 51,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市城東２丁目９８４番１ ｢城東２－８－３｣ ②地積 　(㎡) 319   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の多 い閑静な住宅地域 北東5.8m市道 水道、ガス、下水 高岡 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   170 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東部近郊の自然発生的な住宅 地 街 路 基準方位北、５．８ ｍ市道 交通 施設 高岡駅北東方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地近郊の農地を順次宅地化された住宅地域であり、環境優位性は高いものの駅南の宅地供給が豊富な事から 有効需要はやや弱含みで推移。今後は小学校統合、小中一貫校設立に絡んで需要が強まる可能性がある。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 ①同一需給圏は高岡市中心市街地及び近郊の住宅地。②需要者の属性は高岡市に居住する、または地縁を有する世帯の 一次取得または住替え目的。圏域外からの転入も想定される。③住環境が良好でありかつては人気エリアであったが、 駅南エリアに需要層がシフト。ボリュームゾーンと比較すると割高感あり。④土地は３２０㎡程度であれば１７００万 円程度、新築の戸建物件は３５００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ①近隣地域は自然発生した住宅地域であり、アパート等物件は散見されるが土地価格に対して賃料水準が低く収益性を 満たさないものが中心であり収益価格は試算しなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域から得られた実証性の高 い価格である。②代表標準地との検討を踏まえ、市場参加者の属性を踏まえ唯一求められた比準価格を重視し、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [136.0] [101.0] 100 51,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直している中で市内の不 動産については新興分譲地開発と既成住宅地 の有効需要の減退が二極化しながらも全般的 に進行している。 元来優良な住宅地だと言われてきたが、街並 みが古くなってきたこと等から近年開発され た駅南地区等の住宅地に比べてやや人気が劣 る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％