別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高岡 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -4 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　宮川　裕司   TEL.

鑑定評価額 6,050,000 円  １㎡当たりの価格 22,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市伏木矢田字東上野３０番６１外 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6.3m市道 水道、ガス、下水 伏木 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西   160 ｍ、南   190 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和６１～６３年頃にかけて 分譲された古府小学校校区の 住宅団地 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 伏木駅南西方 2.5km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅団地であることから、大きな地域要因の変動はないものと予測する。また、伏木地区全 体で地縁性が強く、需要が乏しいことから、当面の間地価は小幅な下落が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高岡市伏木地区の住宅地域を中心に、北部の住宅地域全域に及ぶ。需要者の大半は伏木地区に地縁を有 する個人であり、伏木地区以外からの転入は少ない。近隣地域は区画整然とした大型の住宅団地であり、価格次第では 引き合いがあるものの、全体的に不動産市場が低調で絶対的需要量が少ない伏木地区にあって、需給はやや弱含みで推 移している。土地の価格としては５００～７００万円前後、新築物件で２，３００～２，８００万円程度が中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、伏木地区で場所的接近性のある住宅地域の取引事例を重視して試算したものであり、市場性を十分に反映 した信頼性の高い価格である。また、収益価格は、近隣地域が戸建住宅地域であり、民間の共同住宅その他賃貸住宅は 殆ど皆無で、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格を適用しなかった。近隣地域においては、自用目的での土地 取引が大半であることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [115.5] [100.0] 100 22,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市北部の住宅地域は、競争力が弱い地域 が多く、地縁性もあることから、新規住宅団 地等を除いて、小幅な地価の下落が継続して いる地域が多い。 伏木矢田地区は高台であることから、伏木地 区にあっては相対的に競争力はあるものの、 伏木地区全体で需要が乏しく、地価は下落傾 向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％