別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 高岡 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤川　泰史   TEL.

鑑定評価額 5,970,000 円  １㎡当たりの価格 26,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市大町２１７番２ ｢大町５－６｣ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が建ち 並び空地も見られる 住宅地域 南5.2m市道 水道、ガス、下水 高岡 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５．２ ｍ市道 交通 施設 高岡駅北方 1.4km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、居住者の高齢化が進行していることから今後も空家が増加していくと予測する。また有効需要が乏 しいことから、当分の間地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市内の住宅地域一円の範囲。需要者の属性は、高岡市中心市街地に地縁を有する個人が中心である。 若い世代の転入は少ない。近隣地域は、間口狭小の画地が多く、居住者の高齢化が進行しており需給は依然として弱含 みである。土地価格は標準地と同一規模で６００万円前後、中古住宅が多いが、新築戸建で２０００万円前後が中心価 格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 間口狭小の既存住宅が密集する地域で、賃貸物件がほとんど見られないため収益還元法は適用できなかった。一方、比 準価格は、地域要因が類似した取引事例を基礎に試算したもので、市場の実態を反映した価格である。近隣地域におい ては、取引に当たって市場性が重視されることから、比準価格を検討のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,700 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [104.0] 100 [142.3] [104.0] 100 26,200  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市の人口は減少傾向、高齢化率上昇傾向 。地価変動は全般的に下落傾向。旧市街地の 住宅地域の衰退傾向は継続。 近隣地域は、間口の狭い画地が多く街路条件 が悪いこともあって、需要が弱含みで地価下 落が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +38.8 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％