別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 富山 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 9-4 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　広瀬　信之   TEL.

鑑定評価額 81,500,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市草島字鶴田１３４番１０外 ②地積 　(㎡) 4,939   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1.5:1 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ内陸型工業団 地 北9m市道、西側道 水道、下水 萩浦小学校前 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   240 ｍ、南    80 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成４年頃に富山市が開発し た草島工業団地 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 萩浦小学校前駅西方 2.5km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 富山市北部の工業団地である。当地域に影響を及ぼす格別の変動要因はないので今後も現状維持と予測する。工 業地に対する需要は地元の製薬企業等を中心にして堅調であり、地価は今後も上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山県内の工業地域。主たる需要者は製造業や加工業等を営む県内外の企業である。新幹線の開業により 首都圏等の企業の進出が容易になったこと、ＢＣＰの観点より拠点の分散化が進んでいること、配送拠点の整備が進め られていること、地元医薬品企業等を中心にして設備投資が続いていること等から、県内の工業地に対する需要は堅調 である。需要者の業種等が様々なため需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場が建ち並ぶ工業団地であり自己利用目的の取引が中心である。収益価格は賃貸市場が成熟していないこと等 から試算しなかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求めているため実証的で信頼性が高く、取 引において指標となっている。よって、比準価格を基に代表標準地の価格水準からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,700 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [ 91.1] [100.0] 100 16,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復基調にあるが海外景気の下振れや 物価上昇等が懸念される。地価は中心部から その周辺一帯に上昇が拡大しており改善傾向 が続いている。 富山市をはじめとする多数の市町で、工業団 地の計画や造成工事が進められている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％