別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 富山 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 9-3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　竹田　達矢   TEL.

鑑定評価額 99,500,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市向新庄９９０番外 ②地積 　(㎡) 5,996   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ工業地域 北東7m県道 水道、ガス、下水 越中荏原 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   250 ｍ、南   250 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　     6,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ県道 交通 施設 越中荏原駅北方 1.9km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺では農地の宅地化による既存工場の拡張や新規工場立地が続いており、今後も徐々に工場の集積が進んでい くと予測する。各種事業所の立地意欲が強いことから、地価水準は当面上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山県内一円の中小規模工場地域であり、富山市街地北方外縁の工業地域が圏域の中心である。工業地に 対する需要はインターチェンジ周辺や幹線道路周辺で堅調であり、需要者の中心は県内に顧客を有する地元企業のほか 、交通事情等の立地条件を重視した県外企業もみられる。一方で、各自治体が企業誘致のため積極的に工業団地の造成 を行っており、工業地の供給過剰感は強まっている。需要の中心となる価格帯は、規模等によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域である富山市内の工業地域における信頼性のある取引事例を採用して、比準価格を試算した。 収益価格については、自己所有の工場がほとんどであり工場の収益物件の想定が困難であるため、試算できなかった。 したがって、自己使用目的での工業地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,700 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [ 90.4] [100.0] 100 16,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市ではインターチェンジや幹線道路周辺 を中心に工場地、物流施設地に対する需要は 堅調である。 周辺で農地の宅地化による既存工場の拡張や 各種事業所の立地が続いており、工場地に対 する堅調な需要に支えられて地価は上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％