別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
富山 9-2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富山 9-2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士 富川 喜之   TEL.
鑑定評価額 68,700,000 円  1㎡当たりの価格 12,900 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
10,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
富山市水橋伊勢屋184番4
②地積
 (㎡)
5,326  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
工業
(60,200)

(その他)




1.2:1
工場

中規模の機械、金属
加工工場が建ち並ぶ
工業団地
南10m市道 水道、下水 水橋

700m
(2)



①範囲 東   290 m、西   390 m、南   300 m、北   100 m ②標準的使用 中規模工場地
③標準的画地の形状等 間口 約    75.5 m、奥行 約    70.0 m、規模       5,300 ㎡程度、形状 正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

10m市道 交通

施設
水橋駅南方

700m
法令

規制
工業
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
金属加工等の中規模工場が建ち並ぶ既成工業団地であり、今後も現状のまま推移すると予測する。物流施設用地
や工場用地に対する宅地需要は旺盛なことから、地価は引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            12,900 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富山市内の工業地域を中心に、県内の工業地域である。需要者の中心は、富山市内外の製造型企業が中心
であるが、県外事業者も見込まれる。中小工業用地や物流施設用地の需要が旺盛なうえ、自然災害の少ないことや豊富
な水資源や豊富な労働力があること等の立地条件が優ることから、地価は上昇傾向で推移しているものと思料される。
市場の中心となる価格帯は、業種や画地規模等によりばらつきがある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
同一需給圏内の類似地域において、信頼性のある複数の取引事例を収集することができた。一方、工場地においては、
自用目的の取引がほとんどのため、賃貸需要が認められないことから、収益価格を試算することができなかった。した
がって、代表標準地との検討を踏まえ、業種や規模等に応じた工場地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重
視し、最近の経済状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 高岡 9-1                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         14,700 円/㎡
[102.0]
100
100
[100.0]
100
[116.2]
[100.0]
100
12,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           12,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
市街地や幹線道路へのアクセスが良好な工業
地域は、物流施設用地や製薬メーカーの生産
増強等に伴う土地需要が旺盛なため、地価は
上昇傾向にある。

地域的変化はほとんどない。しかしながら、
中小工業用地や物流施設用地としての需要が
引き続き旺盛なため、地価は上昇傾向にある


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +3.0
交通・接近     -1.0
環境       +14.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.0 %  %
3 試算価格算定内訳 富山 9-2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 92220
136
-71831
富山市

底地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南12m市道、
東9m、西9m、
北9m、四方路



工専
地区計画等
(70,200)
b 92220
130
-65307
富山市

建付


  
(           ) 
長方形 南7m市道、
東6m、角地




工業

(70,200)
c 02310
734
-64222
黒部市

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 南9m市道、
東20m、
西7.8m、
三方路


(都) 工業

(70,200)
d 02310
638
-61943
滑川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西28m市道、
中間画地




(都) 

(60,200)
e 92222
225
-70539
中新川郡上市町

更地


  
(           ) 
不整形 南西9m町道、
中間画地




(都) 

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (       6,292
12,584  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 110.0]

11,554 
100
[  95.9]

12,048 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

12,000 
b (            
13,668  
100
[ 100.0]
[ 101.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

13,442 
100
[ 107.3]

12,527 

12,500 
c (            
17,000  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

16,190 
100
[ 128.1]

12,639 

12,600 
d (            
13,579  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

13,620 
100
[ 103.5]

13,159 

13,200 
e (            
6,692  
100
[ 100.0]
[ 101.6]
100
100
[   /  ]
100
[  74.2]

9,163 
100
[  69.0]

13,280 

13,300 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -1.0 環境      -5.0
画地     +10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.5 交通・接近   -1.0 環境     +10.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.5 交通・接近   -1.0 環境     +30.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.5 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.5 交通・接近   -1.0 環境     -30.0
画地     -25.8 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      12,900 円/㎡]  



富山 9-2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在するため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自用目的の取引がほとんどのため、賃貸需要が認められず、工場の賃貸市場は未成熟である。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月12日 提出
富山 9-2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富山 9-2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士 朝倉 秀朗   TEL.
鑑定評価額 68,200,000 円  1㎡当たりの価格 12,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
10,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
富山市水橋伊勢屋184番4
②地積
 (㎡)
5,326  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
工業
(60,200)

(その他)




1.2:1
工場

中規模の機械、金属
加工工場が建ち並ぶ
工業団地
南10m市道 水道、下水 水橋

700m
(2)



①範囲 東   290 m、西   390 m、南   300 m、北   100 m ②標準的使用 中規模工場地
③標準的画地の形状等 間口 約    75.5 m、奥行 約    70.0 m、規模       5,300 ㎡程度、形状 正方形
④地域的特性 特記

事項
昭和44年に富山市第3機械
工業センターとして開発され
た工業団地


10m市道 交通

施設
水橋駅南方

700m
法令

規制
工業
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
地価水準は、コロナ禍以降インターネット通販による消費増及び工場の国内回帰などから流通業務適地に対する
需要が高まっているため、今後も強含みで推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            12,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富山県内の中小工場地域一帯。需要者は地元企業が中心であるが県外からの参入も認められる。市況は通
販拡大で全国的に流通業務用地需要が堅調であることに加え、北陸新幹線開業効果や当該圏域の自然災害が少ないこと
等を反映して好調である。地価はバブル崩壊以降のデフレや生産拠点の海外移転で大幅に下落して、このところ割安感
があることから令和3年に入り上昇に転じた。土地の中心価格帯は規模や土地単価の開差が大きく特定できない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる富山県東部の中小工場地に所在する取引事例から試算し
た。収益価格は富山県内において工場の賃貸市場が形成されていないため求めることができなかった。生産や物流の効
率を重視する工場地域であるので類似の工場地の取引事例から求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 高岡 9-1                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         14,700 円/㎡
[102.0]
100
100
[100.0]
100
[117.3]
[100.0]
100
12,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           12,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
富山県は自然災害が少なく医薬品や金属加工
の企業が集積しており、高速道路、鉄道、空
港、港湾等が整備されていることから工場立
地に適している。

地域要因に特に大きな変動はないが、工場の
新設や拡張が増えつつあり、既存の工場地も
需要の高い状態が続いている。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +3.0
交通・接近     -1.0
環境       +15.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.2 %  %
3 試算価格算定内訳 富山 9-2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 02310
132
-64110
富山市

建付


  
(           ) 
台形 南西4m市道、
中間画地




準工
特別用途地区
(60,200)
b 02310
134
-73093
富山市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東12m県道、
中間画地




「調区」 

(70,200)
c 02310
122
-69317
富山市

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 北西14m市道、
北東12m、
角地



商業

(90,400)
d 02310
134
-69316
富山市

更地


  
(           ) 
長方形 南9m市道、
中間画地




準工
特別用途地区
(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
27,764  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

27,764 
100
[ 199.3]

13,931 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

13,900 
b (            
7,563  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[   /  ]
100
[  56.0]

13,748 
100
[ 107.9]

12,741 

12,700 
c (            
18,599  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[  80.0]
100
[ 103.0]

22,888 
100
[ 178.6]

12,815 

12,800 
d (            
16,998  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

17,457 
100
[ 135.9]

12,845 

12,800 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -9.5 交通・接近   +1.0 環境    +118.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -1.0 環境      +9.0
画地     -44.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.5 交通・接近   -1.0 環境     +76.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.5 交通・接近   -1.0 環境     +38.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      12,800 円/㎡]  



富山 9-2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  民間の工業地の造成事例が見当たらない。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
富山県内の工業地は大部分が自己所有であり、工場の賃貸市場が形成されていないことから賃料水準の把握が困
難であり収益還元法を適用することができない。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ