別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富山 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 9-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　富川　喜之   TEL.

鑑定評価額 189,000,000 円  １㎡当たりの価格 28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市境野新６２番６ ②地積 　(㎡) 6,600   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 倉庫兼事務所 Ｓ2 中規模工場等が建ち 並ぶＩＣに近い工業 団地 北西11.5m市道 水道、下水 速星 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   280 ｍ、西   580 ｍ、南   600 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     6,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１．５ｍ市道 交通 施設 速星駅北西方 4.9km 法令 規制 工業 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 ＩＣ近接の工業及び流通業務系施設を中心とした新興企業団地であり、今後も現状のまま推移するものと予測す る。流通業用地等の需要が旺盛なうえ、市街地へのアクセスが良いことから、地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市内の工業地域を中心に、県内の工業地域である。需要者の中心は、富山市内外の製造型企業が中心 であるが、県外事業者も見込まれる。中小工業用地や物流施設用地としての需要が旺盛なうえ、北陸自動車道「富山西 ＩＣ」に近接した新興の工業団地であり、立地条件が良好なことから、地価は上昇傾向で推移しているものと思料され る。市場の中心となる価格帯は、業種や画地規模等によりばらつきがある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において、信頼性のある複数の取引事例を収集することができた。一方、工場地においては、 自用目的の取引がほとんどのため、賃貸需要が認められないことから、収益価格を試算することができなかった。した がって、代表標準地との検討を踏まえ、業種や規模等に応じた工場地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重 視し、最近の経済状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 9-5                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [105.7] 100 100 [100.0] 100 [116.0] [100.0] 100 28,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地や幹線道路へのアクセスが良好な工業 地域は、物流施設用地や製薬メーカーの生産 増強等に伴う土地需要が旺盛なため、地価は 上昇傾向にある。 中小工業用地や物流施設用地としての需要が 引き続き旺盛なうえ、ＩＣに近接する等の立 地条件が良好なことから、地価は上昇傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％