鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富山 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３１０１３２ -73006	富山市		更地	（　）	長方形	南22m県道、中間画地		近商高度3種最高31m (80,200)
b	０２３１０１３４ -63984	富山市		貸家建付地	（　）	不整形	西16m県道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,200)
c	９２２２０１２３ -61452	富山市		更地	（　）	不整形	南東25m国道、北5m、二方路		近商高度3種最高31m (87,287)
d	９２２２０１２２ -70857	富山市		更地	（　）	長方形	北西22m市道、南東6m、二方路		準工高度1種最高20m 特別用途地区 (60,200)
e	９２２２０１２３ -71062	富山市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西24m県道、南東3m、角地		近商高度2種最高25m (72,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,423	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	71,796	100 [ 114.3]	62,814	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,800
b	(　 ) 45,999	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	61,639	100 [ 98.3]	62,705		62,700
c	(　 ) 68,805	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	74,966	100 [ 119.0]	62,997		63,000
d	(　 ) 55,018	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	64,219	100 [ 102.7]	62,531		62,500
e	(　 ) 59,693	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.1]	67,397	100 [ 107.8]	62,520		62,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +11.5
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +0.8
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.5
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.3
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +9.5
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,700 円／㎡]

富山 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,531,179	1,323,167	4,208,012	2,794,640	1,413,372	（　0.9722） 1,374,080	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	26,424,615 円　　　　（　 31,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	242.00	Ｓ1	242.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度1種最高20m 特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	845 ㎡	15.0 m x 47.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの平家建の店舗（２４２㎡）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	242.00	100.0	242.00	2,060	498,520	6.0	2,991,120
							0.0	0
～

～

～

～

計		242.00	100.0	242.00		498,520		2,991,120
								0

⑨年額支払賃料	498,520 円　×　12ヶ月　＝　 5,982,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 242.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,982,240 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 478,579 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,503,661 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,991,120 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,518 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,531,179 円　　　　（　 6,546 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１３０　　　　-7	1,868 ( 1,863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	2,076	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,070 円/㎡　月額支払賃料（　 2,060 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１３８　　　　-1	1,963 ( 1,905)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,066
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	231,600 円	38,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	179,467 円	5,982,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 441,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 393,700 円	38,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,600 円	38,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,600 円	38,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,323,167 円　（　　　　　　 1,566 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,600,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 242.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,794,640 円（　　　　　 3,307 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,531,179 円
②総費用	1,323,167 円
③純収益　①－②	4,208,012 円
④建物等に帰属する純収益	2,794,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,413,372 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,374,080 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,626 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,424,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
富山 5-27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富山 5-27

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　服部　浩之

TEL.

鑑定評価額

53,000,000 円

１㎡当たりの価格

62,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富山市田中町５丁目１６５番２外｢田中町５－２－１３｣				②地積　(㎡)	845 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度1種最高20m 特別用途地区
	台形 1:3	工場兼事務所Ｓ2	自動車関連の事業所等が建ち並ぶ路線商業地域	北20m国道	水道、下水	新庄田中 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 200 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

新庄田中駅南方

500m

法令

規制

準工
(60,200)
高度1種最高20m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

自動車関連の事業所等が建ち並ぶ国道４１号沿いの路線商業地域で、格別の変動要因はなく、今後も現状維持と
予測する。沿道型の店舗等の集積も高いため需給はやや逼迫し、地価もやや上昇傾向で推移と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富山市内の主に幹線道路沿いを中心とした商業地域である。主たる需要者は県内外の事業者等を中心に、
広域的な店舗展開を行う事業者等も想定される。自動車関連の事業所等が建ち並ぶ国道４１号沿いの路線商業地域であ
り、車両交通量が多く沿道型の店舗等の集積も高いことから需要は堅調で、需給はやや逼迫傾向にある。商業地の取引
価格は規模によりバラツキがあるため、中心となる取引価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は富山市内の主に幹線道路沿いの商業地域の事例を採用して試算した。収益価格は建築費の上昇や投資額に見
合う賃料水準が形成されていないこと等から低位に求められた。主な需要者は自用目的の県内外の事業者等が中心で、
比準価格を重視した取引を行う傾向にあるため、同一需給圏内の類似地域に存する類似性の高い取引事例から求めた比
準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地からの検討も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富山 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 50,200 円／㎡

[101.2]
100

100
[102.0]

100
[ 79.4]

[100.0]
100

62,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は緩やかに持ち直している。富山市
の人口は減少傾向が続いている。市内の不動
産市場は一部で二極化も見られるが全体的に
回復傾向にある。

格別の変動要因はない。自動車関連の事業所
等が建ち並ぶ国道４１号沿いの路線商業地域
で、沿道型店舗等の集積も高いため、需要は
堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

富山 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３１０１３５ -69326	富山市		更地	（　）	不整形	南東25m国道、北5.2m、二方路		近商高度3種最高31m (87,287)
b	９２２２０１３２ -71872	富山市		建付地	（　）	長方形	東17m国道、中間画地		工業 (60,200)
c	０２３１０１２６ -73383	富山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西22m市道、南東6m、二方路		準工高度1種最高20m 特別用途地区 (60,200)
d	０２３１０１２２ -69571	富山市		建付地	（　）	不整形	北西16m県道、東7.5m、角地		準工特別用途地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,834	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	102,302	100 [ 159.7]	64,059	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	64,100
b	(　 ) 39,830	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	39,830	100 [ 63.4]	62,823		62,800
c	(　 ) 54,450	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	53,128	100 [ 86.7]	61,278		61,300
d	(　 ) 34,916	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.1]	48,427	100 [ 78.0]	62,086		62,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +55.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,700 円／㎡]

富山 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,417,941	1,336,025	4,081,916	2,852,560	1,229,356	（　0.9722） 1,195,180	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	22,984,231 円　　　　（　 27,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	242.00	Ｓ1	242.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度1種最高20m 特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	845 ㎡	15.0 m x 47.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建の店舗で、一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	242.00	100.0	242.00	2,040	493,680	6.0	2,962,080
							0.0	0
～

～

～

～

計		242.00	100.0	242.00		493,680		2,962,080
								0

⑨年額支払賃料	493,680 円　×　12ヶ月　＝　 5,924,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 242.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるものとして計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,924,160 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 533,174 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,390,986 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,962,080 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,955 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,417,941 円　　　　（　 6,412 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１２７　　　　-7	2,438 ( 2,365)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	2,102	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,050 円/㎡　月額支払賃料（　 2,040 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１３８　　　　-1	1,963 ( 1,905)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,003
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	236,400 円	39,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	177,725 円	5,924,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 441,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 401,800 円	39,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,400 円	39,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,400 円	39,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,336,025 円　（　　　　　　 1,581 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,400,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 242.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,852,560 円（　　　　　 3,376 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,417,941 円
②総費用	1,336,025 円
③純収益　①－②	4,081,916 円
④建物等に帰属する純収益	2,852,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,229,356 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,195,180 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,414 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,984,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,200 円／㎡）