鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富山 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３１０１３２ -73006	富山市		更地	（　）	長方形	南22m県道、中間画地		近商高度3種最高31m (80,200)
b	０２３１０１３４ -69237	富山市		更地	（　）	不整形	南22m県道、中間画地		近商高度3種最高31m (80,200)
c	９２２１０１２４ -64116	富山市		底地	（　）	不整形	北25m国道、東6.5m、角地		準住居 (70,200)
d	９２２２０１３３ -65536	富山市		更地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、東6m、北6m、三方路		１住居高度1種最高20m 地区計画等 (70,200)
e	０２３１０１３０ -63895	富山市		建付地	（　）	不整形	北9m県道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,423	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	71,796	100 [ 101.0]	71,085	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	73,200
b	(　 ) 49,577	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	71,320	100 [ 100.4]	71,036		73,200
c	(　 32,993) 65,986	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	68,480	100 [ 94.7]	72,313		74,500
d	(　 ) 60,606	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	58,586	100 [ 82.4]	71,100		73,200
e	(　 ) 30,244	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 71.3]	47,649	100 [ 68.0]	70,072		72,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.8
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -4.4
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.7
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.6
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -29.5
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -28.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,200 円／㎡]

富山 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,187,736	1,854,504	5,333,232	3,359,360	1,973,872	（　0.9722） 1,918,998	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	36,903,808 円　　　　（　 24,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度1種最高20m 地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	1,486 ㎡	38.0 m x 39.0 m	前面道路：国道　 23.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

幹線道路沿いの路線商業地域で、郊外型の平家建店舗と判定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	2,163	648,900	4.0	2,595,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		648,900		2,595,600
								0

⑨年額支払賃料	648,900 円　×　12ヶ月　＝　 7,786,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,786,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 622,944 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,163,856 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,595,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,880 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,187,736 円　　　　（　 4,837 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１２４　　　　-4	2,253 ( 1,995)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,372	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,352 円/㎡　月額支払賃料（　 2,163 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１３７　　　　-6	2,214 ( 2,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,331
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	278,400 円	46,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	233,604 円	7,786,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 776,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 473,200 円	46,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,400 円	46,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,400 円	46,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,854,504 円　（　　　　　　 1,248 円／㎡）　　（経費率　　 25.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,359,360 円（　　　　　 2,261 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,187,736 円
②総費用	1,854,504 円
③純収益　①－②	5,333,232 円
④建物等に帰属する純収益	3,359,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,973,872 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,918,998 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,291 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,903,808 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
富山 5-26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富山 5-26

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　益井　美明

TEL.

鑑定評価額

110,000,000 円

１㎡当たりの価格

74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富山市婦中町下轡田２１５番１				②地積　(㎡)	1,486 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）高度1種最高20m 地区計画等
	1:1	店舗Ｗ1	大規模小売店舗を中心とした新興の路線商業地域	北西23.9m国道、三方路	水道、下水	速星 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 140 ｍ、西 100 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,600 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

国道３５９号沿いの通行量の
多い路線商業地域

街

路

２３．９ｍ国道

交通

施設

速星駅南東方

1.6km

法令

規制

準住居
(60,200)
高度1種最高20m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

ロードサイド型店舗の進出が旺盛であり、今後も新規出店、店舗の入替等が見られ、現状を維持しつつ推移して
いくものと予測する。また、商況が良好なため、当面の間、地価は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

平家建の店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、富山市の幹線道路沿い又は近隣の沿道沿いの商業地域。需要者は県内の事業者に加えて、全国展開の店
舗経営企業の需要も多い。近隣地域は、大型ＳＣに近接した路線商業地域であり、交通量が多いことから集客力があり
、店舗用地として人気が高く、潜在的店舗需要は多い。又周辺で大型病院が開業し、更に地域要因の向上が見られるた
め、需給は強含みで推移している。土地の価格としては、規模によるばらつきがあるため中心価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、富山市内の路線商業地域または近隣の沿道地域の取引事例を基に試算したものであり、市場の実態を反映
した精度の高いものである。一方、収益価格は土地価格に見合う賃料を徴収できないことから、低位に求められた。近
隣地域においては、定期借地は多いものの、貸家のケースは少なく、取引の大半は自用目的のものである。従って、比
準価格を標準に、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富山 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 50,200 円／㎡

[101.2]
100

100
[102.0]

100
[ 69.2]

[103.0]
100

74,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

富山市の郊外の路線商業地域は、景気は概ね
好調であり、値頃感もあって、需給は概ね安
定しており、地価は上昇傾向の地域が多い。

旧婦中町の３５９号沿いは大型ＳＣを核とし
た人気の地区であり、周辺での大型総合病院
の開業もあって、需給が強含みで推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -30.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

富山 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３１０１３２ -73006	富山市		更地	（　）	長方形	南22m県道、中間画地		近商高度3種最高31m (80,200)
b	０２３１０１３４ -69237	富山市		更地	（　）	不整形	南22m県道、中間画地		近商高度3種最高31m (80,200)
c	０２３１０１３５ -78426	富山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m市道、北15m、角地		近商 (100,300)
d	０２３１０１２３ -72983	富山市		建付地	（　）	不整形	南東14.5m県道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,423	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	71,796	100 [ 99.8]	71,940	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	74,100
b	(　 ) 49,577	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	71,320	100 [ 98.8]	72,186		74,400
c	(　 ) 63,285	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 103.0]	63,342	100 [ 88.2]	71,816		74,000
d	(　 ) 48,512	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	61,368	100 [ 85.7]	71,608		73,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,000 円／㎡]

富山 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が入手できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,709,453	2,049,260	5,660,193	3,511,400	2,148,793	（　0.9722） 2,089,057	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	40,174,173 円　　　　（　 27,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
平家建の店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度1種最高20m 地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	1,486 ㎡	39.0 m x 38.0 m	前面道路：国道　 23.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

大型ＳＣ周辺の国道沿いの路線商業地域であり、郊外型店舗を最有効使用と判定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	2,320	696,000	4.0	2,784,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		696,000		2,784,000
								0

⑨年額支払賃料	696,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,352,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一棟貸しで賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるものとして計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,352,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 668,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,683,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,784,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,613 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,709,453 円　　　　（　 5,188 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１２４　　　　-4	2,253 ( 1,995)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,253	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,328 円/㎡　月額支払賃料（　 2,320 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１２７　　　　-3	1,845 ( 1,696)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,402
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	291,000 円	48,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	250,560 円	8,352,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 916,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 494,700 円	48,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,500 円	48,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,500 円	48,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,049,260 円　（　　　　　　 1,379 円／㎡）　　（経費率　　 26.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,500,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,511,400 円（　　　　　 2,363 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,709,453 円
②総費用	2,049,260 円
③純収益　①－②	5,660,193 円
④建物等に帰属する純収益	3,511,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,148,793 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,089,057 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,406 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,174,173 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,000 円／㎡）