鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富山 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９２２２０１３２ -65665	富山市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東25m県道、南西0.9m、二方路		近商高度3種最高31m (90,300)
b	０２３１０１２３ -64065	富山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北36m県道、中間画地		近商高度3種最高31m (90,200)
c	９２２２０１２２ -65369	富山市		更地	（　）	不整形	南16m県道、北5m、二方路		２中専高度2種最高25m (70,200)
d	９２２２０１３２ -61529	富山市		更地	（　）	長方形	北15m市道、東6m、角地		２中専高度2種最高25m (80,200)
e	０２３１０１２６ -65521	富山市		建付地	（　）	長方形	西25m県道、中間画地		商業 (90,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 152,721	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	152,116	100 [ 98.8]	153,964	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	154,000
b	(　 ) 128,205	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	130,256	100 [ 90.5]	143,929		144,000
c	(　 ) 92,682	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	94,072	100 [ 65.3]	144,061		144,000
d	(　 ) 93,599	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	91,816	100 [ 63.8]	143,912		144,000
e	(　 ) 88,640	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	89,172	100 [ 66.5]	134,093		134,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -0.2
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.6
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.9
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.2
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -34.2
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 144,000 円／㎡]

富山 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,385,529	2,456,774	7,928,755	7,674,400	254,355	（　0.9453） 240,442	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	4,623,885 円　　　　（　 29,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所	125.00	Ｓ4	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	500 ％	500 ％	159 ㎡	7.5 m x 21.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗：フロア貸し、２～４階事務所：フロア貸し

⑦有効率　 78.8 ％
の理由

この種の建物としては標準的なため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	75.0	93.75	2,730	255,938	6.0	1,535,628
							0.0	0
2～ 4	事務所	125.00	80.0	100.00	2,267	226,700	6.0	1,360,200
							0.0	0
～

～

～

計		500.00	78.8	393.75		936,038		5,616,228
								0

⑨年額支払賃料	936,038 円　×　12ヶ月　＝　 11,232,456 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 393.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,232,456 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 898,596 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,333,860 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,616,228 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,669 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,385,529 円　　　　（　 65,318 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１３０　　　　-8	2,531 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [ 80.0]	2,260	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,370 円/㎡　月額支払賃料（　 2,267 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｃ０１３１　　　　-6	2,336 ( 2,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [145.0]	100 [ 65.0]	2,479
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	636,000 円	106,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	336,974 円	11,232,456　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 190,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,081,200 円	106,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,456,774 円　（　　　　　　 15,451 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	106,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,674,400 円（　　　　　 48,267 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,385,529 円
②総費用	2,456,774 円
③純収益　①－②	7,928,755 円
④建物等に帰属する純収益	7,674,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	254,355 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	240,442 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,512 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,623,885 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
富山 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富山 5-22

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　藤澤　崇平

TEL.

鑑定評価額

22,900,000 円

１㎡当たりの価格

144,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富山市旅籠町３番２｢旅籠町３－１２｣				②地積　(㎡)	159 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,500)
	1:3	事務所Ｓ3	店舗、事務所の中に住宅が混在する商業地域	南36m市道	水道、ガス、下水	富山 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

総曲輪通り周辺の幹線沿いに
比較的小規模な事務所、店舗
、住宅等が建ち並ぶ商業地域

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

富山駅南西方

1.6km

法令

規制

商業
(90,500)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域を含む周辺一帯の地域では、小規模商店の商況は停滞しているものの、マンション開発やコインパーキ
ング用地等としての需要が見込まれ、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 144,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富山市中心部の商業地域である。主たる需要者は店舗又は事務所としての利用を目的とした法人であるが
、コインパーキング設置、マンション開発等を目的とした需要も考えられる。西町・総曲輪周辺においては、商業施設
の商況は停滞傾向であるが、マンション開発やコインパーキング用地としての需要が見込まれ、地価はやや上昇傾向で
推移している。取引される価格帯は、物件によって様々であり、需要の中心となる特定の価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は富山市中心市街地の類似性の高い商業地域の取引事例を収集して求めた実証的な試算価格であり、規範性は
高い。収益価格は、自用目的での取引が多く、賃貸需要に着目した取引が少ないため、貸店舗・事務所としての収益資
料の収集には限界があり、収益価格は相対的に精度が劣る。よって、現実の不動産市場の実態を反映した信頼性の高い
比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富山 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 190,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[133.5]

[100.0]
100

144,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    143,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中心市街地の商業地域は、富山駅周辺は、南
北接続道路の整備、ホテル開発等により需要
は堅調であり、総曲輪周辺はマンション開発
等が活発である。

西町・総曲輪エリアにおける商業施設の商況
は停滞感があるが、マンションやコインパー
キング用地としての需要が見込まれ、地価は
やや上昇傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +33.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

富山 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９２２１０１３４ -64281	富山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南36m県道、西8.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	９２２２０１３４ -61491	富山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,480)
c	０２３１０１３２ -78182	富山市		建付地	（　）	長方形	北27m県道、中間画地		近商高度3種最高31m (90,300)
d	０２３１０１２７ -72964	富山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東25m国道、中間画地		近商高度3種最高31m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,495	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	115,768	100 [ 80.0]	144,710	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	145,000
b	(　 ) 113,863	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	111,652	100 [ 77.5]	144,067		144,000
c	(　 ) 116,648	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	120,381	100 [ 84.3]	142,801		143,000
d	(　 ) 85,933	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	88,591	100 [ 61.5]	144,050		144,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.2
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -36.6
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 144,000 円／㎡]

富山 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,304,179	2,435,934	7,868,245	7,602,000	266,245	（　0.9453） 251,681	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	4,840,019 円　　　　（　 30,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所	125.00	Ｓ4	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	500 ％	500 ％	159 ㎡	7.5 m x 21.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗：フロア貸し、２～４階事務所：フロア貸し

⑦有効率　 78.8 ％
の理由

この種の建物としては標準的なため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	75.0	93.75	2,783	260,906	6.0	1,565,436
							0.0	0
2～ 4	事務所	125.00	80.0	100.00	2,226	222,600	6.0	1,335,600
							0.0	0
～

～

～

計		500.00	78.8	393.75		928,706		5,572,236
								0

⑨年額支払賃料	928,706 円　×　12ヶ月　＝　 11,144,472 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 393.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,144,472 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 891,558 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,252,914 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,572,236 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,265 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,304,179 円　　　　（　 64,806 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１３０　　　　-9	2,180 ( 2,088)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	2,294	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,237 円/㎡　月額支払賃料（　 2,226 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｃ０１２２　　　　-7	2,206 ( 2,109)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [110.0]	2,180
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	630,000 円	105,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	334,334 円	11,144,472　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 190,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,071,000 円	105,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,435,934 円　（　　　　　　 15,320 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	105,000,000 円	設計監理料率　 204,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,602,000 円（　　　　　 47,811 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,304,179 円
②総費用	2,435,934 円
③純収益　①－②	7,868,245 円
④建物等に帰属する純収益	7,602,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	266,245 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	251,681 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,583 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,840,019 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,400 円／㎡）