別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 富山 5-19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 5-19 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　益井　美明   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市八尾町福島字川口２７９番 ②地積 　(㎡) 681   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:1.5 事務所 ＲＣ2 店舗併用住宅、事務 所等が混在する商業 地域 北東11.5m市道 水道、下水 越中八尾 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 越中八尾駅周辺の旧来からの 商店街 街 路 １１．５ｍ市道 交通 施設 越中八尾駅南東方 300m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 八尾地区の商業地域は当地区の人口減少や大型店舗への客足の流出等から衰退傾向にあり、今後もこの傾向が続 くと予測する。地価はこうした状況から今後も下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧富山市以外の旧町村で特に八尾地区を中心とする商業地域や商住混在地域。主たる需要者は自己の店舗 等として利用することを目的とした地区内の個人事業者等である。八尾地区は人口減少や高齢化で衰退傾向にあること や大型店舗への客足の流出等から商店街は閑散としている。地域の衰退化から不動産需要は低迷している。利用用途が 様々であるため需要の中心となる価格帯については特定できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域には自用物件が多く、取引は自己用の業務用地の取得を目的としたものが中心である。このため 賃貸物件に対する需要がほとんどないことから収益価格は試算できなかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した 取引事例より求めているため実証的で信頼性が高い。よって、比準価格を標準に、周辺の類似する他の標準地価格との 均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八尾地区は人口減少や高齢化、地縁性が強く 転入者が少ないこと等から不動産需要は弱含 んでいる。 通りを歩く人が少なく地域の衰退が進行して いる状況から、不動産に対する需要は少ない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％