別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 富山 5-16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 5-16 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤岡　隆徳   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市東岩瀬町字新川町２９３番２外 ②地積 　(㎡) 459   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 1:3 銀行 ＲＣ2 小売店舗、銀行、医 院等が混在する既成 商業地域 西7.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 東岩瀬 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 古くは北前船の交易で栄えた 商業地 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 東岩瀬駅北西方 270m 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 明治頃建造の古い建物を活用した店舗・飲食店・観光施設が存在する商業地。富山港線等により富山市中心部か らの利便性も向上しており、民間による街並みの整備が進められ、地価は概ね安定傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市北部の商業地域や商住混在地域。主たる需要者は自己の店舗等として利用することを目的とした個 人事業者等である。明治頃建造の古い建物を活用した店舗・飲食店・観光施設が存在する商業地であり、富山港線等に より富山市中心部からの利便性も向上しており、民間による街並みの整備が進められ、地価は概ね安定傾向と予測する 。市場の中心となる土地の価格帯は、利用用途が様々であるため見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において、富山市北部の商業地域等の規範性の高い取引事例を収集し、比準価格を試算した。 近隣地域は、自己使用目的の店舗が中心であり、賃貸需要が乏しく、賃貸市場が未成熟であるため等から収益価格は試 算し得なかった。したがって、自己業務使用目的での商業地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 5-29                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [143.6] [103.0] 100 36,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市中心部・富山駅周辺等は、富山市によ る各種政策等により需要は一定程度あるが、 郊外の既存商店街は需要低迷が続いている。 古い建物を活用した店舗・飲食店・観光施設 が存在する商業地、富山市中心部からの利便 性も向上し、民間による街並みの整備が進め られている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.5 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +41.7 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％