鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富山 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３１０１３５ -78426	富山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m市道、北15m、角地		近商 (100,300)
b	０２３１０１３２ -78403	富山市		更地	（　）	正方形	西6m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	０２３１０１３７ -63826	富山市		更地	（　）	不整形	北22m県道、西6m、二方路		近商高度3種最高31m (80,200)
d	０２３１０１２３ -72983	富山市		建付地	（　）	不整形	南東14.5m県道、中間画地		準工 (60,200)
e	０２３１０１２３ -64009	富山市		更地	（　）	ほぼ整形	東22m市道、中間画地		近商高度3種最高31m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,285	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 103.0]	63,342	100 [ 101.0]	62,715	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,700
b	(　 ) 60,472	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	61,071	100 [ 97.8]	62,445		62,400
c	(　 ) 54,827	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	56,864	100 [ 90.9]	62,557		62,600
d	(　 ) 48,512	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	61,368	100 [ 98.4]	62,366		62,400
e	(　 ) 64,374	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	65,688	100 [ 105.1]	62,500		62,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.5
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,500 円／㎡]

富山 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,578,238	833,981	2,744,257	2,468,840	275,417	（　0.9722） 267,760	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	5,149,231 円　　　　（　 28,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
２階建の店舗兼事務所	90.00	Ｓ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度3種最高31m	80 ％	200 ％	200 ％	182 ㎡	8.2 m x 22.0 m	前面道路：県道　 16.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所（一棟貸し）。投資採算性の観点から容積充足率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	100.0	90.00	2,032	182,880	6.0	1,097,280
							0.0	0
2～ 2	事務所	90.00	100.0	90.00	1,631	146,790	6.0	880,740
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		329,670		1,978,020
								0

⑨年額支払賃料	329,670 円　×　12ヶ月　＝　 3,956,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一棟貸しで賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるものとして計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,956,040 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 395,604 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,560,436 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,978,020 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,802 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,578,238 円　　　　（　 19,661 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１３６　　　　-8	2,047 ( 2,045)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,047	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,042 円/㎡　月額支払賃料（　 2,032 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１３７　　　　-3	2,078 ( 1,916)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,037
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	204,600 円	34,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	118,681 円	3,956,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 347,800 円	34,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,100 円	34,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,100 円	34,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 833,981 円　（　　　　　　 4,582 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,100,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,468,840 円（　　　　　 13,565 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,578,238 円
②総費用	833,981 円
③純収益　①－②	2,744,257 円
④建物等に帰属する純収益	2,468,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	275,417 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	267,760 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,471 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,149,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
富山 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富山 5-5

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　宮川　裕司

TEL.

鑑定評価額

11,400,000 円

１㎡当たりの価格

62,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富山市永楽町字喜三郎１番１４｢永楽町６－１０｣				②地積　(㎡)	182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）高度3種最高31m
	1:3	店舗兼住宅ＲＣ2	小売店舗、店舗併用アパートの建ち並ぶ商業地域	西16.5m県道	水道、ガス、下水	富山 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 210 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

奥田地区の既成商業地域

街

路

１６．５ｍ県道

交通

施設

富山駅北東方

1.1km

法令

規制

近商
(80,200)
高度3種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

在来の商業地域であり、今後も概ね現状を維持すると予測する。また、経済情勢及び奥田ビルの今後の如何によ
り不確実性を伴うものの、近隣商業地域としての弱い状況を反映して、今後地価は下落が継続すると予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、富山市の幹線道路または準幹線道路沿いの商業地域一帯。需要者の中心は、富山県内の個人事業者及び
法人等であるが、一部で全国展開の法人等の需要も見られる。近隣地域においては、車の通行量が多い幹線道路沿いで
あるものの、小規模な小売店舗が多い近隣型商業地域であり、需要が低いうえに、経済情勢の不透明感もあって、需給
は弱含みの状況が継続している。土地の価格は、規模によるばらつきがあるため中心価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏の商業系地域で規範性が高い事例を重視して試算したもので、市場性を反映した信頼性の高い
価格である。収益価格は、貸家需要が低調であり土地価格に見合う賃料を徴収できないことから低位に求められたが、
近隣地域では近年自用目的での取引が大半であり、当該価格は市場の実態を的確に反映しているものとは言い難い。以
上から、比準価格を標準に、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富山 5-20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 83,500 円／㎡

[101.4]
100

100
[100.0]

100
[135.1]

[100.0]
100

62,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

富山市の市街地及び郊外の路線系商業地域に
おいては、マクロ経済の不透明感がある中で
も、需給が小幅な強含み（一部安定的）の地
域が多い。

駐車場が少なく小規模画地が多い既存商店街
であり、路線商業地域との競合において競争
力が劣り、需要が低調であり、地価の下落が
継続。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +29.2
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

富山 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３１０１２５ -73291	富山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m県道、中間画地		近商高度3種最高31m (80,200)
b	０２３１０１２５ -64212	富山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、南西4m、角地		１住居高度2種最高25m (60,200)
c	０２３１０１２５ -64157	富山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,200)
d	９２２２０１２３ -71876	富山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、中間画地		１住居高度2種最高25m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,803	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 81.2]	62,550	100 [ 100.0]	62,550	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,600
b	(　 ) 65,234	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	72,766	100 [ 115.5]	63,001		63,000
c	(　 ) 51,178	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	62,123	100 [ 99.3]	62,561		62,600
d	(　 ) 62,035	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	62,593	100 [ 99.8]	62,718		62,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -16.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.5
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -0.2
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +0.3
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,700 円／㎡]

富山 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,569,446	837,490	2,731,956	2,483,320	248,636	（　0.9722） 241,724	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	4,648,538 円　　　　（　 25,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	90.00	Ｓ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度3種最高31m	80 ％	200 ％	200 ％	182 ㎡	8.2 m x 22.2 m	前面道路：県道　 16.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所の一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	100.0	90.00	2,030	182,700	6.0	1,096,200
							0.0	0
2～ 2	事務所	90.00	100.0	90.00	1,624	146,160	6.0	876,960
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		328,860		1,973,160
								0

⑨年額支払賃料	328,860 円　×　12ヶ月　＝　 3,946,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一棟貸しで賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるものとして計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,946,320 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 394,632 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,551,688 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,973,160 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,758 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,569,446 円　　　　（　 19,612 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１３０　　　　-7	1,868 ( 1,863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.5]	100 [ 90.0]	2,045	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,040 円/㎡　月額支払賃料（　 2,030 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１３８　　　　-1	1,963 ( 1,905)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.5]	100 [100.0]	2,034
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	205,800 円	34,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	118,390 円	3,946,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 349,800 円	34,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,300 円	34,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,300 円	34,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 837,490 円　（　　　　　　 4,602 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,300,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,483,320 円（　　　　　 13,645 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,569,446 円
②総費用	837,490 円
③純収益　①－②	2,731,956 円
④建物等に帰属する純収益	2,483,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	248,636 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	241,724 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,328 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,648,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,500 円／㎡）