別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 富山 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 5-2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　竹田　達矢   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市長附２５５番外 ②地積 　(㎡) 600   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 特別用途地区 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 各種店舗、空地等が 混在する国道沿いの 商業地域 東11.4m国道、背面道 水道、下水 笹津 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    56 ｍ、西    45 ｍ、南    45 ｍ、北   330 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１．４ｍ国道 交通 施設 笹津駅北方 2.5km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) 高度1種最高20m 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 旧大沢野町の国道沿いに位置する商業地域であり、片側１車線で住宅も多く混在する繁華性の低い沿道地域とな っており、商業地需要が乏しく地価水準は当面下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市街地中心部の外縁から郊外に位置する幹線道路沿いの商住混在地域一帯であり、旧大沢野町の沿道 地域が圏域の中心である。需要者の中心は自己使用目的で沿道サービス施設や路線商業施設を経営する地元企業であり 、チェーン展開する店舗経営者もみられる。旧大沢野町の国道沿い地域は、片側１車線で住宅地も多く混在し繁華性に 欠けることから、商業地需要が乏しい。なお、需要の中心となる価格帯は、画地規模によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域である富山市郊外、旧大沢野町を中心とする沿道地域における信頼性のある取引事例を採用し て比準価格を試算した。一方、旧大沢野町の国道沿い地域においてはテナント需要が乏しく賃貸市場が未成熟であるこ とから収益価格は試算できなかった。したがって、自己使用目的での商業地に対する需給動向を適切に反映した比準価 格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 5-19                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [101.9] [101.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市では駅周辺整備が進む富山駅周辺や既 成市街地の幹線道路沿いで商業施設の集積が 進んでいるが、旧町部や商店街では衰退傾向 がみられる。 国道沿いであるが商業施設の集積度は低く、 大沢野市街地の衰退傾向の影響もあり需要は 減退している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -2.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％