別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 富山 -68　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -68 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤岡　隆徳   TEL.

鑑定評価額 4,640,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市婦中町高日附８８１番１１ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、下水 千里 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       218 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 千里駅北方 550m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 富山市婦中町郊外の古い住宅地で、特段の変動要因はなく現状のまま推移すると予測する。教育施設・千里駅が 徒歩圏であり、婦中町中心の地価上昇が続く中、値頃感があり、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は婦中町中心部・西部・八尾町に存する住宅地域の範囲。主たる需要者は婦中町等に居住・地縁性を有する 一次取得者、同一需給圏内での世帯分離が中心。富山市婦中町郊外の古い住宅地、教育施設・千里駅が徒歩圏であり、 婦中町中心の地価上昇が続く中、値頃感があり、宅地需要は安定し、地価水準は上昇傾向で推移。市場の中心となる土 地の価格帯は標準地と同程度の土地で４００万～６００万円程度、新築の戸建住宅の取引は乏しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域の住宅地域において、自己使用目的での取引を中心とする規範性の高い取引事例を採用し、比 準価格を試算。一方、近隣地域の標準的使用は戸建住宅地で、在来地主の資産活用以外アパート等が見いだせず、収益 物件想定が困難であり、収益価格は試算しなかった。市場参加者は居住の快適性を重視することから、比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,500 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [169.8] [100.0] 100 21,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生活利便性による選好性から富山市中心部住 宅地の地価は横ばい、上昇傾向であるが、高 齢化が進む郡部郊外では、需要は下落傾向で ある。 地域要因に変動はなく、富山市婦中町郊外の 古い住宅地、教育施設・千里駅が徒歩圏であ り、値頃感があり、宅地需要は安定している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +69.8 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％