別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 富山 -67　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -67 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　竹田　達矢   TEL.

鑑定評価額 3,680,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市水橋石政７番２０ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 周囲に農地の多い住 宅地域 北東6m市道 水道、下水 水橋 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５７年に市街化調整区域 内で開発された住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 水橋駅 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の古い住宅団地であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。水橋地区全体に衰 退傾向が強いうえ生活利便性が劣るため需要が乏しく、地価水準は今後も下落が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市北部郊外に位置する住宅地域一帯であり、水橋地区郊外の住宅地域が圏域の中心である。需要者の 中心は富山市に居住あるいは地縁性を有する一次取得者であり、同一需給圏外からの需要者も考えられる。但し、近隣 地域が存する水橋地区全体に衰退傾向が強く、近隣地域のような古い住宅団地では需要が乏しくなっている。需要の中 心となる価格帯は、２４０㎡程度の土地で３００～４００万円程度、新築の戸建物件で２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域である富山市水橋地区及び富山市北部郊外における取引事例を採用して、比準価格を試算した 。一方、市街化調整区域内の戸建住宅が建ち並ぶ古い住宅団地であるためアパート等の収益物件の想定が困難であり、 収益価格は試算できなかった。したがって、自己使用目的での戸建住宅地に対する需給動向を適切に反映した比準価格 を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　滑川 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [161.2] [101.0] 100 15,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市では中心市街地やその外縁に広がる住 宅地域で堅調な需要がみられるが、生活利便 性の劣る郊外では需要が乏しい状況にある。 郊外の市街化調整区域内に位置する古い住宅 団地であり、新規転入需要は乏しくなってい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％