鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富山 -65　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３１０１３２ -69244	富山市		更地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、中間画地		２中専高度2種最高25m (60,200)
b	０２３１０１３４ -69269	富山市		更地	（　）	不整形	南東6.3m市道、中間画地		２中専高度2種最高25m (60,200)
c	０２３１０１３２ -69529	富山市		更地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		２中専高度2種最高25m (60,160)
d	０２３１０１３４ -69258	富山市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		２中専高度2種最高25m (60,200)
e	０２３１０１３７ -61568	富山市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		２中専高度2種最高25m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,471	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,680	100 [ 96.0]	64,250	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	65,500
b	(　 ) 69,680	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	69,338	100 [ 98.0]	70,753		72,200
c	(　 ) 80,667	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	80,986	100 [ 100.0]	80,986		82,600
d	(　 ) 73,038	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	70,720	100 [ 104.0]	68,000		69,400
e	(　 ) 71,223	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	70,664	100 [ 103.0]	68,606		70,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.5
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,800 円／㎡]

富山 -65　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,531,166	797,801	2,733,365	2,441,560	291,805	（　0.9730） 283,926	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,678,520 円　　　　（　 25,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 -65　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	97.20	ＬＳ2	194.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度2種最高25m	60 ％	200 ％	200 ％	224 ㎡	14.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各室４８．６㎡の２ＬＤＫファミリータイプ。駐車場確保と投資採算性の観点から容積充足率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	97.20	100.0	97.20	1,470	142,884	2.0	285,768
							1.0	142,884
2～ 2	住宅	97.20	100.0	97.20	1,485	144,342	2.0	288,684
							1.0	144,342
～

～

～

計		194.40	100.0	194.40		287,226		574,452
								287,226

⑨年額支払賃料	287,226 円　×　12ヶ月　＝　 3,446,712 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 194.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるものとして計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,446,712 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 294,937 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,391,775 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	574,452 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,285 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 287,226 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 134,106 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,531,166 円　　　　（　 15,764 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０１３７　　　　-4	2,131 ( 2,041)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [129.0]	100 [101.0]	1,619	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,550 円/㎡　月額支払賃料（　 1,485 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０１２７　　　　-7	1,340 ( 1,285)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	1,484
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 -65　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	214,800 円	35,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	110,601 円	3,686,712　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 365,100 円	35,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,800 円	35,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,800 円	35,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 797,801 円　（　　　　　　 3,562 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,800,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 194.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,441,560 円（　　　　　 10,900 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,531,166 円
②総費用	797,801 円
③純収益　①－②	2,733,365 円
④建物等に帰属する純収益	2,441,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	291,805 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	283,926 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,268 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,678,520 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
富山 -65　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富山 -65

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　中山　聡

TEL.

鑑定評価額

15,700,000 円

１㎡当たりの価格

69,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月16日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富山市西田地方町３丁目６１１番５｢西田地方町３－７－２０｣				②地積　(㎡)	224 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）高度2種最高25m
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域	東5.8m市道	水道、ガス、下水	富山 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 110 ｍ、南 90 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 225 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北５．８ｍ
市道

交通

施設

富山駅南方

2.6km

法令

規制

２中専
(60,200)
高度2種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

市街地にある住宅地域で、自動車による中心市街地、郊外の商業施設へのアクセスも良好で、事務所等の用途も
混在している。周辺の地価上昇傾向の影響も受け、需給は底固い。地価は今後も上昇傾向にあると予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 69,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富山市の住宅地域一円で、特に市街地周辺にある住宅地域との価格牽連性が高い。需要者の中心は近隣地
域周辺に地縁性のある一次取得者又は買替取得者が主に想定され、圏外からの転入もみられる。利便性も良好で、周辺
の地価上昇の影響を受けて需給は底堅い。需要の中心となる価格帯は、土地で１５００万円前後、新築戸建で３５００
万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は比較可能な取引事例を収集し試算したもので、不動産市場の実勢を反映し実証的で信頼性が高い。一方、収
益価格は、賃貸市場は未成熟で投資に見合う賃料水準が形成されていないこと等から低位に求められた。需要者は収益
性よりも居住の快適性を重視し、価格を指標に取引の可否を決定すると想定され、したがって、比準価格を重視し、代
表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富山 -27 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 81,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[104.0]

100
[116.5]

[102.0]
100

69,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

利便性の高い市街地と近郊の住宅地は上昇傾
向にあり、旧町村部を中心に地価は概ね下落
傾向にある。

市街地にある住宅地域で周辺の地価上昇傾向
の影響も受け、値頃感もあり、需給は強含み
である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +16.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

富山 -65　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３１０１２２ -78694	富山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m市道、中間画地		１住居高度2種最高25m (70,200)
b	９２２２０１３１ -64059	富山市		建付地	（　）	ほぼ台形	東6m市道、中間画地		近商高度3種最高31m (90,300)
c	０２３１０１３４ -69258	富山市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		２中専高度2種最高25m (60,200)
d	０２３１０１３７ -61568	富山市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		２中専高度2種最高25m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,981	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	68,289	100 [ 97.5]	70,040	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	71,400
b	(　 ) 68,964	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	68,153	100 [ 96.5]	70,625		72,000
c	(　 ) 73,038	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	70,720	100 [ 105.0]	67,352		68,700
d	(　 ) 71,223	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	70,800	100 [ 107.5]	65,860		67,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.5
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.5
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.5
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,900 円／㎡]

富山 -65　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,630,871	833,716	2,797,155	2,564,320	232,835	（　0.9730） 226,548	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,530,960 円　　　　（　 20,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 -65　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	97.20	ＬＳ2	194.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度2種最高25m	60 ％	200 ％	200 ％	224 ㎡	14.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層のアパートと判定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	97.20	100.0	97.20	1,509	146,675	2.0	293,350
							1.0	146,675
2～ 2	住宅	97.20	100.0	97.20	1,535	149,202	2.0	298,404
							1.0	149,202
～

～

～

計		194.40	100.0	194.40		295,877		591,754
								295,877

⑨年額支払賃料	295,877 円　×　12ヶ月　＝　 3,550,524 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 194.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,550,524 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 303,242 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,487,282 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	591,754 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,444 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 295,877 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 138,145 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,630,871 円　　　　（　 16,209 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０１３３　　　　-7	1,611 ( 1,544)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,595	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,602 円/㎡　月額支払賃料（　 1,535 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０１２５　　　　-6	1,632 ( 1,566)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [102.5]	100 [100.0]	1,608
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 -65　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	225,600 円	37,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	113,716 円	3,790,524　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 383,500 円	37,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,600 円	37,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,600 円	37,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 833,716 円　（　　　　　　 3,722 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,600,000 円	設計監理料率　 188,000 円／㎡　×　 194.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,564,320 円（　　　　　 11,448 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,630,871 円
②総費用	833,716 円
③純収益　①－②	2,797,155 円
④建物等に帰属する純収益	2,564,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	232,835 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	226,548 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,011 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,530,960 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,200 円／㎡）