別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 富山 -62　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -62 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　広瀬　信之   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市堀川小泉町１丁目１１番１８ ｢堀川小泉町１－１１－２８｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高25m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅が見られる住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 富山 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺に小学校・中学校・高校 が立地する住宅地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 富山駅南東方 3.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度2種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅等が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。人気の学校区で中心部にも 近く利便性が良好なこと等から需要は比較的強く、地価は今後も上昇が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市中心部に比較的近い住宅地域。主たる需要者は取引総額が嵩むことから富山市等に居住する比較的 所得の高い一次取得者や買換取得者である。周辺に文教施設があり環境条件が良好なことや人気の学校区にあること、 中心部に近く利便性に恵まれていること等から需要は比較的強い。取引の中心価格帯は土地で１５００万～２０００万 円程度、また新築の戸建住宅取引は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多い住宅地域である。収支面からアパート事業が難しいことや戸建住宅用地の取得を目的とした取引が中心 であること等から収益価格は試算しなかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求めており実証的 で信頼性が高いため、取引における指標となっている。よって、比準価格を基に代表標準地の価格水準からの検討も踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [104.0] 100 [105.0] [101.0] 100 76,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復基調にあるが海外景気の下振れや 物価上昇等が懸念される。地価は中心部から その周辺一帯に上昇が拡大しており改善傾向 が続いている。 文教施設が周辺にあり、学校区も良好なこと 等から人気の高い住宅エリアであり、比較的 強い需要が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％