別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富山 -59　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -59 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　山本　茂雄   TEL.

鑑定評価額 4,160,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市四方北窪字冷田１８２１番１５ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 萩浦小学校前 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   130 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 海岸に近い分譲住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 萩浦小学校前駅西方 3.8km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 海岸近くの中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後もほぼ現状のまま推移すると予測する。宅地需要は 乏しく、周辺で宅地供給が多いことから、需給関係は弱含みで推移し、地価も下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市北西部から北部を中心とする住宅地域一帯。主たる需要者は世帯分離や地縁性を有する一次取得者 や買替取得者が中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。周辺では分譲地の売れ残りや中古住宅の売物件が多 いことから供給過多であり、需要は中心市街地から離れているため乏しい。需要の中心となる価格帯は標準地と同規模 の土地で４００万円～４５０万円、新築の戸建住宅で２２００万円～２４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心であり、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する適正な取引事例から試算した。一方、収益 価格は賃貸市場が未成熟で、アパート用地に対する需要がほとんどないことから試算しなかった。標準地は快適性を重 視する住宅地域にあることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。したがって、 代表標準地との検討を踏まえ、取引事例から試算した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [142.0] [100.0] 100 21,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生活利便性や住環境による住宅地の選好性が 強まり、良好な住宅地域は需要が認められる が、古い住宅団地や利便性の劣る住宅地域は 需要が乏しい。 海岸近くの住宅地域は交通利便性等が劣るこ とから、供給に見合う需要が乏しく、地価は 下落基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％