別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 富山 -58　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -58 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　竹田　達矢   TEL.

鑑定評価額 6,290,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市三室荒屋字清水田割６８６番外 ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅と農 家住宅等が混在する 住宅地域 東5m市道 水道、下水 上滝 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   140 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 上滝駅北西方 400m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 旧大山市街地外縁の農地が多く混在する既成住宅地域であり、今後とも地域的変化はなく概ね現状のまま推移す るものと予測する。人口流出により衰退傾向が強く、今後も地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市南部の住宅地域一帯であり、旧大山町内の住宅地域が圏域の中心である。需要者の中心は旧大山町 に居住あるいは地縁性を有する一次取得者または買替え取得者であり、同一需給圏外からの需要者は乏しい。旧大山町 は人口流出傾向が強く、外部からの転入者も少ないことから、住宅地需要は乏しくなっている。需要の中心となる価格 帯は、５００㎡程度の土地で５００～７００万円、新築の戸建物件で２３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域である旧大山町の住宅地域における信頼性ある取引事例を採用して比準価格を試算した。収益 価格については、近隣地域が農村集落的色彩の強い既成住宅地域でアパート等の収益物件の想定が困難であることから 、収益価格は試算できなかった。したがって、自己使用目的での戸建住宅地に対する需給動向を適切に反映した比準価 格を重視し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -36                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,700 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [102.0] 100 [128.2] [102.0] 100 12,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市では中心市街地やその外縁に広がる住 宅地域で堅調な需要がみられるが、生活利便 性の劣る郊外では需要が乏しい状況にある。 地域的変化はほとんどないが、旧大山地区全 体に人口流出による衰退傾向が強く、住宅地 需要は乏しくなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +29.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％