別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富山 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -54 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　中山　聡   TEL.

鑑定評価額 4,790,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月16日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市若竹町３丁目６６番 ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 開発 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    90 ｍ、南   160 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 開発駅西方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅団地にあって、良好な居住環境を維持し地域要因は安定的に推移している。市街地郊外 にあって値頃感もあることから需給も安定している。地価は今後も横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市の住宅地域一円。特に市街地郊外の市街化調整区域にある住宅地域との価格牽連性が高い。主な需 要者は近隣地域周辺に地縁性を有する一次取得者が想定され、圏外からの転入は少ない。郊外の住宅団地にあって地域 要因は安定し、値頃感、割安感があるため、需給は安定している。市場の中心となる価格帯は土地で５００万円前後、 新築戸建で２５００万円前後が想定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際の取引事例を収集し試算したもので、不動産市場の実勢を反映し、実証的で信頼性が高い。一方、収益 価格は、市街化調整区域にある戸建住宅において不動産賃貸事業を前提とする収益用不動産の想定が困難で試算できな かった。住宅地域では居住の快適性等が重視され、価格が取引の指標となるため、不動産市場の実態を反映した比準価 格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -50                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,700 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 70.9] [102.0] 100 21,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の高い市街地と近郊の住宅地は上昇傾 向にあり、旧町村部を中心に地価は概ね下落 傾向にある。 郊外の既成の住宅団地で地域要因は安定的し 、需給も安定していることから地価は横ばい 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -30.8 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％