別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 富山 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -51 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　竹田　達矢   TEL.

鑑定評価額 4,930,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市高島９３番 ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に事業 所等の混在する住宅 地域 北東7.7m市道 水道、下水 東富山 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   220 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．７ｍ市道 交通 施設 東富山駅東方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成住宅地域であり、新規開発がほとんどないため今後とも地域的変化は乏しいものと予測 する。外部からの転入需要が乏しいことから、地価水準は今後とも下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市の郊外に広がる市街化調整区域内の住宅地域一帯。需要者の中心は周辺集落に居住または地縁性を 有する個人であり、同一需給圏外からの需要者は乏しい。近隣地域は市街化調整区域内に位置し外部からの転入需要は 乏しく、西方の東富山駅周辺整備の波及的影響を受けながらも、地価水準は弱含みで推移している。需要の中心となる 価格帯は、３００㎡程度の土地で４００～６００万円、新築の戸建物件で２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域である富山市街地郊外に広がる市街化調整区域内の既成住宅地域における信頼性のある取引事 例を採用して、比準価格を試算した。収益価格については、市街化調整区域内では法的規制により収益物件の想定が難 しいことから試算できなかった。したがって、自己使用目的での住宅地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を 重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -50                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,700 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [100.7] [100.0] 100 14,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市では中心市街地やその外縁に広がる住 宅地域で堅調な需要がみられるが、生活利便 性の劣る郊外では需要が乏しい状況にある。 市街化調整区域内に位置するため開発動向は 低く、地域的変化はほとんどない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +0.2 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％